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東京23区内某所の現場

(東京23区内某所の現場)
高額な相続不動産を
売却して換価分割した案件

 

【本現場の特徴】
相続手続きから不動産売却まで一括して当事務所が携わった案件です。
高額な不動産売却となるので、相続税申告と譲渡所得税申告について税理士と協力をしながら、法務と税務の両方から総合的にサポートしました。

高級住宅地にある現場

[現場の状況]
本件の担当は東京オフィス代表の松浦です。
現場は、東京23区の高級住宅地の中にあります。夫婦で住まわれていましたが、お父様が先に他界されて、今回お母様が亡くなったことで、相続人で換価分割をすることになりました。

この物件は、奥行きがあり庭がかなり広くとられていて家が数棟建つほどの土地サイズです。立地を考えると土地だけでもかなり高額な金額で売却されることが想定されます。築年数がそこまで経過していないため、建物を取り壊すのか微妙だったため、現地調査のうえ検討をしていくことにします。相続人より、鍵をお借りして現場へ向かいます。

本現場は、お客様より、外観・内観・遺品を含めて全ての撮影許可をいただいております。今後当事務所へご依頼をいただく方のためにと、ご好意により了承いただけました。

現場の様子

高額な売却には税理士の関与も検討すべき

本現場の場所は東京23区内の一等地のため、相続税や譲渡所得税についても考慮しなければいけません。
当事務所では、高額な不動産売却が予想される場合には税金も高額となる可能性が高いため提携税理士と協力しながら進めることにしています。
本現場もかなり高額な売却価格が想定されるため、相続人と税理士の打ち合わせを行ったうえで来ています。

非常に良い状態で残された自宅

外観から見ても中を見ても、とても綺麗な状態のままでした。自宅もかなり大きく立派です。
玄関の鍵を空けると、そのまま残されたままの遺品達が目に入ります。

本当に「時間が止まった」と感じるような状態です。食器類や家財を見るといま人が住んでいてもおかしくない状態です。

食器類や冷蔵庫が遺されたまま

冷蔵庫のような大きな家財は、撤去に費用がかかりますので、現場調査の段階で写真におさめます。
遺品整理業者と一緒に現地へはいることもありますが、今回は同行しなかったため、概算費用見積のために、写真で撮っておく必要があります。
こちらのご自宅の中のものは、全て不要とのことで処分される予定です。

ダイニングテーブルはそのままです

家の中は、相続人の方に一度確認をしてもらって、必要なものを全て出していただき、あとは全ていらない状況にしてから、遺品整理業者に依頼をするようにしています。
私達や業者が見て不要なものか判断できないようなもの(写真やアルバム、思い出の品など)があった場合、作業中に撤去していいか判断することができないからです。

最後まで使われていた遺品たち

1階だけでなく2階も確認します。

相続人の方から、2階に上がったところの棚の中に権利証と売買契約書があることをお聞きしていたので、捜索します。
特に購入時の売買契約書は譲渡所得税の申告に必要となるため、是が非でも発見しておきたい書類です。

棚の上に家族写真があったので写真撮影は遠慮しました。

最後まで使われていた遺品たち

2階には和室があります。
電気がとめられていたため、部屋の中の様子は暗いですが、こちらを寝室に使われていた様子がわかります。
あえてタンス側がうつしませんでしたが、ご家族の写真や故人の方の写真が残されていました。
日付のとまったカレンダーを見ると、その時までここにいたのだと感じることがあります。

キーボックスを設置することもある

帰りがけにキーボックスを設置して帰ります。
キーボックスは不動産業者の方に設置してもらうことが多いですが、近々遺品整理業者の方が見積りに来る予定があったため、当事務所が設置することになりました。
キーボックスをつけておくことで、私たちが来なくても、業者の方々や相続人の方が中に入ることできます。

たまに、「不動産屋のようなことをしますね。」と言われることがありますが、現場に出向く以上は、様々なことを柔軟に対応できないといけません。司法書士や行政書士だから、書類作成だけしないように思われることがありますが、換価分割を業とする私たちは、それ以上のことを行います。

本件の担当者より一言

東京オフィス代表 松浦

本現場の写真を見てどう思われましたか?
遺品が多く残されているような印象を持ったかもしれませんが、私達が普段取り扱っている今までの事案から考えると、今回のご自宅はそこまで遺品は多くはないと感じました。

私たちは本当に多くの経験をしてきています。10年以上放置されたボロボロの空き家、足の踏み場もないほどにゴミが溢れた家、孤独死の壮絶な現場にもいきますので、本件のような築年数が20数年程度の新しく綺麗なご自宅は珍しいかもしれません。相続した空き家といえば築40年、50年を経過しているのが一般的と言えます。

本現場は、東京23区内の非常に良い立地にある不動産でした。
当初は建物付きで売却をすることも検討しましたが、建物を取壊して新築分譲を行う不動産業者が想定よりも高い金額での購入希望を示したため、その業者へ買っていただくことになりました。
今回、1億を超える売却案件となりましたが、高額な相続不動産売却の場合には、税務上の対策も重要となるため、当事務所では税理士と協力して進めることにしています。

実は、相続した空き家を売却する場合には3000万円の特別控除を受けることができますが、残念ながら1億円以下での売却が要件となるため、本件では当該特別控除は適用することができませんでした。
本件のように東京23区内の相続不動産売却の場合には、譲渡所得税が非常に高くなる場合がありますので(1000万円を超えることも多々あります)、換価分割については税理士と一緒に進めていくことが重要だと考えています。
相続した空き家の3000万円特別控除は、要件が非常に厳しいですが、もし使うことができると税務上大きな優遇を受けることができますので、適用の有無は是非確認された方がいいと思います。

この度は、ご依頼をいただき誠にありがとうございました。

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当サイト内の相続・遺言コンテンツまとめ

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分割協議書を使って預貯金の相続手続きをしよう。
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【相続(基本編)】
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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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