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事故物件を相続したら

事故物件を相続してしまったら

相続した事故物件の処理方法

 今回は事故物件を相続してしまった場合について説明していきたいと思います。

通常の不動産の相続と違い、事故物件の相続は相続人に与える影響が大きく、精神的・経済的に相続人の負担になることは間違いありません。

なぜ事故物件を相続してしまうと大変なのか。そして相続してしまった場合は相続人はどういった対応をとっていったらいいのかを、孤独死の相続手続きに専門性をもった当事務所が網羅的に解説していきたいと思います。

本ページを見ていただくことで、相続した事故物件の処理方法について詳細に知ることができますので、いままさに「事故物件をどうにかしなければいけない」と考えているお客様には是非最後まで読んでいただきたい内容となっています。

事故物件とは何か

 事故物件とは何か。
読んで字のごとく、「事故があった物件=不動産のことをさします」
では、この事故があったとは何なのか。
一般的に使用される事故の意味に限られず、広義な意味となります。
 

事故物件=物件(不動産)で亡くなった人がいる


簡単に言ってしまえば、事故物件とは物件内で過去に亡くなった人がいる物件のことです。
亡くなり方により、物件に与える影響度は変化します。
ここでいう影響度とは、「物件の価値」への影響度であって、物件価格の値下がりに繋がるということです。

殺人 → 自殺・火事等事故 → 孤独死

*左から右へ影響度が低くなります。

殺人が一番価格の値下がりが大きくて、孤独死は事故物件に該当したとしても殺人、自殺等よりかは価格の値下がりは低いといえます。
ではなぜ、孤独死より殺人の方が、価格が値下がりしてしまうのか。なぜ、自殺より殺人の方が、価格が値下がりしてしまうのか。

これは、後述する心理的瑕疵について解説の際に詳しく説明しますが、事故物件は不動産の物質・物理的な側面を問題としているのではなく、心理的な側面を問題としているからです。
目で見てわかるものではありません。

不動産を買い、その不動産に住んでいく買主にとって、買った不動産で過去に殺人が起きていたら住みたくなくなります。
孤独死している不動産より、殺人があった不動産の方が避けたくなるのも当然といえ、住みたいと思う人間が減れば、その分人気もなくなり、価格の値下がりに繋がります。
そのような理由から殺人の方が孤独死や自殺より不動産の価格の値下がりが大きくなります。

このように事故物件とは言えども、その亡くなり方の状況により影響度は様々です。
更に、亡くなり方の内容だけではなく、事故物件がある地域の環境によっても影響度が変わり、専門家でも正確に判断することが困難な場合もあります。
そして厄介なのが、事故物件自体が明確な定義があるわけではなく、曖昧だということです。

事故物件の定義は曖昧

事故物件の定義

 事故物件とは何かについて説明しましたが、事故物件についての明確な定義はありません。また、事故物件を直接定めた法律もありません。

事故物件の定義がはっきりしていないことは、売却時の告知義務からもわかります。

事故物件の定義が曖昧なため、相続した不動産が事故物件に該当するかどうかの判断が難しく、買主に対して事故物件である事実を告知するべきか非常に悩ましい問題です。

なぜ、明確な定義が事故物件にはないのか。これはやはり買主の心理面を考えなければならないからではないでしょうか。
物理的な問題に関しては、基準を設けることは簡単ですが、心理面についてはその影響度を推し量ることは難しく、また心理的側面は個々によってさまざまで、基準を設けることが非常に難しいものです。
そのような理由から、事故物件を明確に定義することは困難なのです。

孤独死があった不動産は事故物件になる

 不動産で殺人、自殺があった場合にその不動産が事故物件になってしまうことはお分かりかと思いますが、不動産で孤独死があった場合も事故物件になる可能性があります。(孤独死の相続についてはこちらの記事が参考になると思います≫孤独死の相続手続き

ただ、不動産内で亡くなっていれば何でも事故物件になってしまうわけではありません。
家族に看取られ亡くなった場合、または家族が短時間留守にしていた間に亡くなってしまった場合は事故物件とは言えません。
これに対して、孤独死のような発見までに時間が一定期間経過してしまう場合は、事故物件になってしまうことがあります。

これは孤独死特有の問題が大きく影響しています。
孤独死とは、亡くなられた被相続人に親しい親族がいない、または親しい親族が遠方に住んでいるような場合に生じてしまう事故です。

孤独死=親族と疎遠・親族がいない

被相続人の身近に親しい親族がいないと、亡くなった際にすぐに発見される可能性が低く、亡くなってから長期間経過してから発見される可能性が大きいです。
発見が遅れれば、遺体はその期間放置されていたことになりますので、買主からすると購入を躊躇う1つの要素になりますし、また心理的側面だけではなく、遺体の腐敗により建物自体に影響を及ぼすこともあります。

殺人や自殺に比べたら、孤独死は買主の心理的な面に与える影響度は低いですが、親族に看取られて不動産内で亡くなったのと、1人孤独なまま不動産内で亡くなったのを比較すると後者の方が買主の嫌悪感はやはり大きくなります。

買主の心理面に影響を与えるとなると、その分不動産の価格に影響を与えることになり、売却時の価格の値下がりに繋がります。
値下がりだけで済めばまだ良いですが、元々の市場価値が低い不動産については事故物件に該当することで手放すことができなくなる可能性もあり、相続人にとっては相当な負担となってしまいます。

事故物件とは心理的瑕疵のある不動産のこと

 事故物件には明確な定義がないと説明しましたが、ある程度の判断の基準は必要です。その判断の基準の1つが、心理的瑕疵があるかどうかです。

事故物件=心理的瑕疵のあること


心理的瑕疵について説明する前に不動産の瑕疵について簡単に説明したいと思います。

不動産の瑕疵は主に3つに分けることができます。(不動産の瑕疵の3類型)
 ①法律的瑕疵
 ②物理的瑕疵
 ③心理的瑕疵

以下で、解説します。

①法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法律等で不動産の建設、土地の利用に規制が掛かっていることです。

建ぺい率、容積率、セットバック、接道義務や市街化調整区域など様々な規制の種類があります。そしてこれらの規制は地域ごとに違いがあり、役所等で規制内容を調査する必要があります。
規制により、不動産の利用を大きく制限する場合もあり、規制次第では不動産の利用がほとんどできないこともあります。
買主からすると、購入を躊躇う理由にもなりますので、売却価格にも大きく影響を与える瑕疵と言えます。

法律的瑕疵については、役所等で確認をすれば規制の内容が確認できるため不動産仲介業者が仲介していれば、基本的に売買契約後に瑕疵の問題がでることはありません。

②物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、一般的に使われている言葉でいえば「欠陥」のことです。

建物であれば給排水の故障、床・壁・柱等のシロアリ被害、強度不足などがあげられます。土地であれば、土壌汚染、障害物が埋まっていたなどが考えられます。

建物も土地も、その使用目的に影響を与える欠陥が物理的瑕疵になり、通常使用していれば生じる経年劣化などは物理的瑕疵にあたりません。
物理的瑕疵が問題になるのは、買主がその欠陥に購入時に気付かなかった場合ですが、物理的瑕疵も不動産仲介業者がチェックし、買主に報告しますので知らないまま購入することはそう多くはありません。

問題は次に説明する心理的瑕疵です。

③心理的瑕疵

不動産の心理的瑕疵

 3つ目の瑕疵、不動産の心理的瑕疵についてですが、この瑕疵は法律的瑕疵、物理的瑕疵に比べて、買主、不動産仲介業者でもその瑕疵を見つけることが難しい場合があります。

なぜ、心理的瑕疵だけは見つけることが難しいのでしょうか。
これは事故物件のケースで生じる心理的瑕疵に限定されますが、売主が不動産仲介業者や買主に瑕疵(事故)を伝えないかぎり、瑕疵の存在がわからない可能性があるからです。

物件内で誰かが亡くなっている事実は、不動産を見ただけではほとんどわかりません。
売主が教えてくれない場合にその物件が事故かどうかを判断するのは困難です。
昨今では事故物件の情報を載せたサイトもありますが、その情報が確実とはいえませんのでやはり売主から伝え聞く情報が最も正確なものであることは間違いないはずです。

売主に対する告知義務

 なるべく高く売りたいと考える売主の立場からすれば、事故物件の事実は知られずに売却したいと考えるもの。しかし、法律がそれを許しません。

事故物件に関する売主の告知義務

 全く気にしないという人もいるかもしれませんが、ほとんどの方は人が亡くなった家で暮らしていくことに抵抗を感じるものです。
買主にとって、人生最大の買い物といえるマイホームですから、過去に人が亡くなった事実は絶対に知っておきたいと思うはずですし、知らなければ買うこともなかったかもしれません。

事故物件の事実は、買主側にとって非常に重要な情報といえますので、売主にはその事実(事故の状況、死亡の経緯、発見場所など)を買主に対して告げる義務があります。これを、「売主の告知義務」といいます。

売主が告知義務に違反して、買主に事故の事実を黙っていると告知義務違反となり、損害賠償を請求されたり、最悪の場合契約を解除されたりする恐れがあります。

事故物件は黙っていればバレないこともある

 先ほども説明しましたが、買主や不動産仲介業者は瑕疵である事故を把握することが困難です。法律的瑕疵は関係機関で調べれば確認できますし、物理的瑕疵はインスペクション等の専門業者に依頼し調査すれば瑕疵が判明します。

しかし、心理的瑕疵の場合は売主が告知しなければ、瑕疵の事実が判明しない可能性もあります。
瑕疵の事実さえバレなければ価格も下落せず高く売却することも可能です。ですが、実際には告知をせず売却した後に、買主へ知られてしまいトラブルになることがあります。

事故物件が判明する場合

 不動産の心理的瑕疵(事故物件)は、売主が買主や不動産仲介業者に告知しない限りその事実が判明しないように思えます。
では、どのような場合に事故物件であることが買主や不動産仲介業者にわかってしまうのか。

「近隣住民の情報」

殺人や自殺が起こり死者がでた場合は、必ず警察の調査が入りますし、救急車が到着し不動産の周辺は騒然とします。
火災であれば消火に消防車がきて、不動産の周りが大騒ぎになります。
こうなれば、不動産の近隣にはその不動産で事故があったことは知れ渡りますので、近隣住民に確認をすれば情報がわかり事故と判明します。
住民からすれば近所の不動産で事故が起きていることは、気味が悪いですので記憶に強く残ります。

不動産仲介業者は、現地調査の際、掘削の承諾等で近隣住民と話す機会があり、その際に事故の情報を確認することができます。
そのため、事故を買主等に告知しないで隠し通すという選択は売主にはありません。

<事故物件のその他の確認方法>

①事故物件掲載サイトで確認
事故物件の情報を載せたサイトがあります。売買に限られず賃貸でも利用されるサイトで、事故の内容と物件の位置が記載されています。
情報は基本的に正しい情報かと思われますが、行政機関や宅建協会が運営しているわけではないため、情報の正確性は担保されません。
事故物件かどうかの確認のきっかけに利用するのが望ましいです。

②不動産登記情報で確認
不動産登記情報では売主がその不動産を取得した原因(きっかけ)とその日付が記載されています。相続の場合は、相続で取得した旨と相続開始日(亡くなった日)が記載されています。
被相続人が不動産内で亡くなってすぐに発見されず、亡くなってから期間経過後に発見された場合は、相続開始日が日付ではなく期間等で記載されます。
不動産内で亡くなったどうかの根拠にはなりませんが、医師が亡くなってすぐ死亡を確認していないことは確認できますので、事故物件である可能性が高くなります。病院であればすぐに死亡の確認がされますし、家族に看取られている場合もすぐに医師により確認がされるので、推定年月日や不詳の期間になることはありません。
 

亡くなった日が判明している亡くなった日が特定できない亡くなった時期が分からない
令和1年1月1日相続・令和1年1月1日から10日までの間相続
・推定令和1年1月1日相続
年月日不詳相続

 

その不動産が事故かどうかは調査すれば、確認することができるのがほとんどです。
そして仮に売主は告知を行わず事故が判明した場合は、損害賠償、契約解除に繋がりますので、事故を隠し通す選択はないと考えた方がよいでしょう。
絶対に事故のことを告知したうえで売却するようにしてください。

事故物件は売値が下がり買い手を見つけにくい

事故物件の売却は難しい

 事故物件であることの一番の問題が、不動産の価値が落ちてしまうことです。


◆不動産の価値の毀損

 事故物件に住みたいと思う買主は多くはないと思います。そのため不動産の価格も買い手がつきにくく人気も落ちるため、当然不動産の価値は落ちます。
好立地で人気の土地であれば、小さな幅での価値減少で済みますが、それ以外の場所ですと価値を大きく下げます。

どれくらい価値が落ちてしまうのかというと、事故の内容次第といえ、殺人のような買主の嫌悪感が強くなる場合は、本来の価格の半分以下(場合によっては1~2割程度まで下落)。
それ以外の自殺、孤独死などでも半分近くまで価値が落ちてしまうことがあります。
そしてこれは、あくまで売却することができる不動産の話しです。


◆不動産の売却ができなくなる

事故物件になると、不動産の価値が落ちて価格がつきにくくなります。ただそれでも売却し、手放すことができるだけまだましです。

元々不動産の価値が高くない不動産が事故物件になってしまうと、そもそも買い手が全くつかず売却ができなくなる恐れがでてきます。

不動産は所有しているだけで負担に

事故物件が売れないからといって、そのまま放置をしておくわけにはいきません。
所有をしていれば固定資産税が毎年発生しますし、放っておくと建物が老朽化していってしまいます。誰も住まなくなった空き家は、日に日に柱や外壁が劣化していきますので、台風や地震での倒壊の危険性も出てきます。
近年では台風も大型化していますので、屋根が隣の家に飛んで損害賠償をしなければいけないこともありえます。
何かトラブルが起きれば駆けつけたり、費用負担の問題が出てしまいますから、所有しているだけで経済的にも大きな負担になるのは間違いありません。また、毎年台風シーズンになるたび怯えるのは、相当の精神的な苦痛を感じるはずです。

 所有者(相続人)からすると突然の出来事により事故物件を相続し、その不動産が売却できず、所有し続けなければいけないということは、相続人とって大きな負担になり続けます。

もし事故物件を売却することができなければ、ずっと所有し続けなければいけなくなりますし、自分が亡くなればその問題を次の世代(子や孫に)に引き継いでいくことになってしまいます。

このような相続人の負担をなくす方法として相続放棄があります。

事故物件を相続したくない場合の相続放棄

 相続が開始すると、被相続人の財産はすべて相続人が引き継ぐことになります。(相続人側で財産の選定はできません)

被相続人と全く面識がなくても、戸籍上相続人となっていれば、財産を相続することになり、存在すら知らなかった親族から、思いもよらない財産を承継することになる可能性があります。思いもやらない財産の1つが事故物件です。

相続人は被相続人の財産を相続したくない場合は、相続放棄の手続きをとることにより、相続財産の承継を拒否することができます。
もし事故物件を相続したくないと思ったら、相続放棄をすることにより事故物件を相続しない選択をすることが可能です。
ただ、相続放棄も万能ではなく、いくつか注意する点があります。

  • 相続放棄はすべての財産の放棄となる
    相続放棄の効力は、被相続人の相続すべてに反映されます。
    つまり、「事故物件のみを相続放棄する」ことはできず、相続放棄をすれば事故物件以外の財産も相続できなくなります。
     
  • 相続放棄には申請(申立)期限がある
    相続放棄は相続の開始があったことを知ってから3か月以内に手続きをしなければなりません。期間は非常に短く、理由もないのに期間経過後に相続放棄を申請しても受け付けてくれません。疎遠な故人の相続人となってしまった場合は、財産調査に時間がかかりますので、すぐに準備を進めていかないと3ヶ月に間に合わなくなることがあります。
     
  • 相続財産の管理責任が残る
    相続放棄をすると、相続人は被相続人の財産を引き継ぐ必要はなくなります。
    ただ、次順位の相続人が相続するまで、その財産を管理しなければいけません。
    次順位の相続人がいない場合は、相続放棄をした相続人は相続財産管理人が選任されるまで、相続財産を管理する必要があります。
    つまり、相続放棄をしても相続人は事故物件を管理しなければいけません。
    そして問題なのが、相続財産管理人は誰かが家庭裁判所に申立てしない限り選任されないことです。また、その選任の際に費用がかかることです。
    相続人以外に選任の申立てをする者がいなければ、費用を負担して相続人が申立てをしなければいけません。
    相続人はすでに相続放棄をしているため、財産を処分、変更する権利がないにも関わらず、相続財産管理人が選任されるまでは、事故物件を管理する必要があり、相続放棄をしたのに負担だけ残ることになります。
    管理責任のことを考えると、どんなに売値が格安(たとえば10~30万程度)になったとしても売却できた方がまだいいと考えられます。
    なお、相続放棄の管理責任についてはこちらの記事が参考になると思います。≫相続放棄と相続不動産の管理責任

相続した事故物件を売却するまでの流れ

 事故物件を売却するまでの簡単な流れや相続人がとるべき行動を説明していきたいと思います。
まず、相続人は相続手続きを開始すると相続放棄の手続きが行えなくなる可能性がありますので、手続きを介する事故物件及びその他の財産を相続して問題ないかを検討する必要があります。
特に不動産に関しては処分できないと厄介な財産になりかねませんので売却の可能性、売却金額の調査は必須です。
 

①相続人の確定と事故物件の遺産分割
事故物件を相続し売却すると決めた相続人は、遺産分割をする必要がありますので相続人を確定しなければなりません。
相続人を確定させるとは、被相続人の相続人を全員探すことです。

売却する際は買主に所有権移転登記(名義変更)を行いますが、その登記の前提として被相続人名義の不動産を相続人名義に変更しておく必要があります。この登記には相続人全員の協力が必要になるため、相続人全員を探さなければいけません。
(*相続人名義への所有権移転登記は相続人の1人からでもできますが、その後の売却には相続人全員の協力が必要)

◆相続人の確定方法・・・相続人の確定は戸籍謄本、除籍謄本で行います。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本を取得し、親族関係を確認し、誰が相続人かを調査します。疎遠な親族が死亡した場合には、相続人がわからない場合も多く予期せぬ相続人が現れることもありますので、なるべく早めに戸籍謄本を取得して確認しておくといいと思います。


相続人が全員確定したら、全員で遺産分割を行い、売却むけて遺産分割に即した移転登記を行います。主な方法として下記の3つがあります。

  1. 相続人全員名義にし、相続人全員で売却をする方法
  2. 相続人の一部の名義とし、その名義人が売却し、売却代金もその名義人が相続する方法
  3. 相続人の一部が代表して名義人となり、代表が売却し、売却代金をその他の相続人と分ける方法

なお、相続放棄をした者がいる場合は、その者は最初から相続人ではなかったものとみなされるため、遺産分割に参加させる必要はありません。
相続放棄の場合は、相続手続き時に法務局、金融機関に相続放棄の受理証明書の提出が必要となります。

②相続手続きに必要な書類の準備と手続き開始
相続人を確定させるときに取得した書類に加えて、登記申請に必要な書類の準備をします。
相続人を確定させる書類の準備に3~5週間程度、その他の書類に2週間程度みておけばよいでしょう。相続人を確定させる戸籍謄本、除籍謄本等を直接役所に取得しにいけば、この期間は大幅に短縮ができます。

書類がすべて取得できたら、事故物件の所在地を管轄する法務局に登記申請を行います。申請から完了まで一週間から10日かかり、完了すると登記識別情報通知書が郵送されてきます。登記識別情報通知書は売却時に使用します。
なお、登記識別情報通知書は希望しないと発行されませんので注意が必要です。司法書士に依頼している場合は、司法書士が発行希望します。

相続手続きには必要ありませんが、死亡診断書(又は死亡検案書)は、事故物件を売却する上で必要な書類となります。
事故物件の場合は、その亡くなり方(特に死亡から発見までの時間)によって価格の変化が著しく、少しでも価格下落を抑えたい場合は、死亡診断書を準備しておくとよいでしょう。なお、事故物件の場合は、不動産会社から死亡診断書の確認を求められることがあります。

③売却先の調査と遺産整理、測量等
相続をするかどうかの検討する際に、売却の可能性と売却代金を前もって調査した上で、相続手続きが完了したら、次は実際に売却先を調査します。
個人で事故物件の売却先を見つけるのは不可能に近いので、必ず事故物件の取り扱いの多い専門業者に依頼が必要です。

売却先の調査については専門業者に任せておけば、不動産自体に需要があれば買主は見つかるので問題ありません。
相続人は、売却先の調査を業者が行っているうちに、事故物件内の遺品整理や清掃を行います。買主の候補が見つかった際に物件の調査にくるためです。

買主は遺品整理、清掃以外では事故物件の測量、境界確定を土地家屋調査士に依頼します。これは不動産売買をする際に必ず行っておく手続きとなります。
なお、測量、境界確定についても個人が行うのは無理がありますので、依頼が必要です。

④売買契約締結とその後の手続き
売却先が決まり、売却金額も合意に至ると、売買契約、決済(代金支払い)の日程調整を行います。
日程が決まると、売買契約日に売買契約を締結し決済日に代金の支払いを受け登記申請となります。
事故物件の名義が相続人全員名義になっている場合は、相続人全員の出席が必要になり、事故物件の名義が代表相続人名義になっている場合は、代表相続人のみの出席で手続きが進められます。

売買契約が完了し、登記も完了すると、相続人は晴れて事故物件の処分が済んだことになります。

ただ、注意しなければいけないのが売買契約の翌年の確定申告です。
不動産を売却し、その売却で利益が出ている場合は所得税の申告が必要となり、また納税の必要になります。
事故物件で問題になるのは、「事故物件になってしまう=親族との疎遠」です。
事故物件が疎遠のケースでは、相続人が被相続人の情報をほとんど把握していません。
所得税の申告の際に利益があるかどうかの証明として、被相続人が事故物件を購入した際の契約書が必要になり、この契約書がないと所得税が高額になってしまいます。
ところが相続人が被相続人の情報をほとんど把握していない関係で、事故物件売買では多くのケースで購入した際の契約書の準備ができず、税金が高額になってしまいます。

事故物件の売却先は不動産業者がよい

 ここまで事故物件について、通常の不動産に比べて価格が下がってしまうこと、不動産の状況、事故の内容によっては売却自体が難しいことについて説明しました。

事故物件の売却には他にも所有者である相続人に手間、費用の負担がのしかかります。
 

◆事故物件は売却までに通常より費用が掛かる

事故物件は、建物内で亡くなっているため建物内の清掃が通常よりも高くなります。臭いが発生している場合は、その部分の消臭作業もしなければなりません。
消臭作業ができない場合は、「特殊清掃」を行う業者に依頼をして臭いを除去してもらわなければいけませんが、特殊清掃まですると作業費用がとても高額になります。
 

◆近所からの苦情

事故物件は、臭いを発することがしばしばあります。そしてこの臭いはとても強烈で、通常のマスクをしたくらいではどうにもなりません。
近所でもこの強烈な臭いはしますので、近所から苦情が入ります。
孤独死のような場合は、相続人は被相続人の情報をほとんど確知していないため、突然の苦情に驚くことになります。

ただでさえ、慣れない相続の中で、事故物件の問題は相続人に相当の経済的、精神的負担を強いることになります。
この状況に耐えながら売却まで進めていくのは、とても大変です。
売却までの負担を少しでも減らしたい場合は、事故物件買取を専門に行っている不動産業者に売却するのがよいです。

事故物件を不動産買取業者に売却するメリット①

相続人の費用負担を軽減できる

不動産業者に買取をしてもらう場合は、基本的に現況での引渡しとなりますので、売主がやるべき作業を買主側である業者に引き受けてもらえる場合があります。
たとえば、リフォーム工事・測量・建物解体工事などでしょうか。
これらは、費用も時間も相当かかるものですから、これをやらずに引き渡せるなら事故物件を早く手放したい相続人としては非常にメリットがあると思います。

ただし、購入する不動産買取業者も費用を負担して行うことには変わりないため、買取価格が安くなってしまいます。
それでも、相続人が自ら費用を負担し、各専門業者と日程を調整して進めていくのは相続人にとって大きな負担に変わりないため、負担を減らすという意味では大きなメリットです。

不動産業者が買取る場合は、個人が購入する場合と違い、利益が出るのが分かれば買取の検討に時間が掛からないために、すぐに売却も可能です。

事故物件を不動産買取業者に売却するメリット②

相続人の時間的負担を軽減できる

残置物撤去業者の選定、残置物撤去の立ち合い、リフォーム業者の選定、リフォームの立ち合い、土地の測量業者の選定、測量、境界確定の立ち合いなど、売却までに売主である相続人が行うことは多く、手間もとられてしまいます。
また、買主が見つかるまでその不動産を管理していかなければいけないため、購入が決まるまで時間が掛かってしまう場合は、負担も長期化することになります。

不動産買取業者に売却する場合は、買取業者が売主がやるべき作業を含めて買取ってくれることもあるため、相続人はすぐに事故物件の負担から解放されます。
また、不動産買取業者が買取の場合は買取希望の反応もすぐにあるため、個人に売却するのと違いすぐに売却することができます。

事故物件を不動産買取業者に売却するメリット③

責任を丸投げできることがある

不動産を売却する場合、売主は「契約不適合責任」という責任を負うことになります。
これは不動産に欠陥があった場合に、売主が一定期間(契約で定めた期間)責任を負う規定ですが、不動産業者が買取る場合は、この責任規定を免除することが場合があります。(不動産業者はプロですから瑕疵等を調査し判断したうえで購入するはず)

事故物件のような、相続人が不動産の情報をあまり把握できていない場合は、どのような欠陥が出てくるか想像ができません。売却後まで責任を負うのは相続人とって大きな負担となりますので、この責任規定を免除することができるなら買取業者による買取は売主にとって大きなメリットになるはずです。

事故物件を不動産買取業者に売却するデメリット

売却価格が安くなる

個人に売却するより、不動産買取業者に売却する方が価格は安くなります。
これは不動産買取業者は、事故物件を買取、残置物撤去をし、リフォームをし、測量をし、広告を出して事故物件を売却するため、その分の利益を出さなければなりません。
そうすると、どうしても安く買わなければならないため、個人に売却するより安くなってしまうことになります。

ただ、相続人の経済的負担、時間的負担を考えれば、不動産買取業者に買取してもらった方がはるかに楽ですし、何よりも事故物件を確実に売却することができますから、売主にはデメリットよりもメリットの方が大きいのではないでしょうか。

事故物件の売却後の譲渡所得税とその特例

 事故物件を売却した際に生じる特有の問題があります。それは、事故物件の譲渡所得税の問題です。

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に利益が出た額に課税される税金のことです。
利益は不動産を取得(買った)した額より、不動産を高く売却した場合に生じます(経費等控除)。
譲渡所得税の申告には利益額を証明する書類として、取得した際の売買契約書と売却した際の売買契約書が必要です。
この売買契約書の準備が事故物件の場合は問題になります。

 

事故物件=相続人との疎遠

事故物件では、相続人と被相続人が疎遠のケースが非常に多いです。(相続人と被相続人が疎遠であったために事故物件になってしまう)
被相続人と相続人の関係性が深ければ、孤独死が起こってもすぐに発見されやすいですが、疎遠な場合には警察に発見されて、警察からの連絡で相続人は相続開始を知ることになる場合が多いと思います。
そうなると、疎遠な相続人は被相続人の財産の状況をほとんど把握していないことがほとんどで、事故物件を購入した際の売買契約書がどこにあるのかまでわかりません。
故に事故物件を売却し譲渡所得税を申告する際に利益の証明に困ることになります。

 

◆取得価格を証明できない場合

売買契約書が見つからず、取得価格が証明できない場合はどうなるのでしょうか。
この場合は、売却した金額の5%が取得価格とみなされます。

例えば、1000万円で事故物件を売却した場合、5%の50万円で取得したことになります。つまり、利益は950万円となります。
これは相続人にとってもとても大きな負担となります。
現在の譲渡所得税は20%(復興特別所得税除く)ですので、単純計算で190万円の税金がかかることになります。
購入から相当の年数が経っているような状況でない限り、売却価格の5%の価格で購入することはないかと考えられますので、取得価格を証明できないことはとてももったいないことです。
相続人は、事故物件を売却する前提として、売買契約書を必ず見つけておく必要があるといえます。

 

◆空き家の特例

ある一定の条件を満たすと、譲渡所得の金額から最高で3000万円まで控除できる制度があります。この控除が使えれば、売買契約書が見つからず高額な所得税が発生する場合でも税金を抑えることができる可能性があります。

・空き家特例の条件
①売却した物件(建物・土地)が亡くなる直前において被相続人の居住用であったこと
②売却した物件が昭和56年5月31日以前に建築されていること
③マンションではないこと(区分所有の登記がされてないこと)
④亡くなる直前において、被相続人以外の人間が居住していないこと
⑤売却した者が物件を相続または遺贈で取得したこと
⑥相続開始から3年以内の年の12月31日までに売却すること
⑦更地にして売却すること(建物を売却する場合は建物が耐震基準をみたすこと)
⑧売却代金が1億円以下であること
⑨買主が親族等特別の関係にあたらないこと

その他細かな条件はありますが、主な条件は以上です。
相続した空き家の3000万円控除については、こちらの記事が参考になると思います。≫空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除

事故物件の相続は通常の相続より難しい

ここまで事故物件を相続した場合について説明してきましたが、事故物件の相続は通常の相続に比べて、特殊な事情があり、相続人単独で解決することが難しいことがあります。

・被相続人の情報がわからない

 「事故物件=相続人との疎遠」であることが多く、被相続人の情報がほとんどない状態で相続が開始することがしばしばあります。
これは事故物件だけの問題ではなく、相続手続き全体の問題と言えます。
不動産以外にも相続財産はあり、例えば銀行預金、貸金庫内の財産、株式、債券、債務(借金)などがあります。これらすべてで相続手続きが必要です。
また、相続財産の額によっては相続税が掛かり、その申告を期限内に行います。被相続人が事業、賃貸等を行っていれば期限内に準確定申告も必要になります。

被相続人の情報がない中、これらの相続手続きを相続人が速やかに進めていくことは難しく、そして精神的な負担も大きくなります。


・相続人の精神的な負担の大きさ

 通常の相続でも手続きを進めていくことは相続人にとって精神的負担は大きく、また手続きから売却まで手間、時間、費用が掛かります。
事故物件ともなれば、警察まで入る事態となりますので、近所からの苦情、建物内の清掃と中の確認、売却の難しい不動産の売却など、ただでさえ苦労する相続手続きが更に大変なものになります。

何も分からない中、また精神的負担の大きい中で相続人だけで事故物件の手続きを進めていくことは困難であることは間違いありません。

事故物件が含まれる相続手続きなら、当事務所までご相談ください!

 当事務所では、主に「孤独死」の分野を専門として相続手続きのサポートをしております。事故物件に該当することになった自宅の処分についても、あわせてお手伝いさせていただいておりますので、お困りのことがあればまずは当事務所までご相談ください。
孤独死に限らず、自殺や火災といった心理的瑕疵の事故物件事案も解決に導いてきた実績がございますので、専門性をもった当事務所なら、対応策や解決方法をアドバイスすることができるはずです。

横浜と東京を中心として、ご相談をお受けしておりますので、お困りのことがあればお客様の最寄りのオフィスまでお問合せいただければと存じます。

なお、孤独死の相続手続き(事故物件の処分を含む)サポートについては、以下をクリックしていただければ業務案内や料金をご確認いただけます。

 なお、「相続」と「遺言」のことをもっと詳しく知りたいというお客様のために、相続と遺言に関する情報・基本知識から応用知識・参考資料や書式・銀行の相続手続きや相続税のことなど、当サイト内のありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめページのご用意がありますので、下記をクリックしてそのページへお進みください。

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相続 遺言

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 相続専門来店型の当事務所ではお客様が行きやすい最寄りのオフィスでのご相談対応可能!下記の3オフィス(横浜駅・上野駅・八王子駅)の中から選んでお問い合わせください。地図をクリックすると各オフィスの詳細ページへ進めます。
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当事務所は相続と遺言の分野でメディアや取材実績が多数あります

専門性を持った当事務所では、年間を通して相続・遺言についてメディアからの取材を多数お受けしています。
NHKクローズアップ現代・テレビ朝日系情報番組の取材、雑誌「AERA」「女性自身」「プレジデント」等の執筆実績など。
当事務所のメディア実績については、以下をクリックしていただけるとご覧いただけます。

当サイト内の相続・遺言コンテンツまとめ

相続の流れ①~⑧】
おおまかな相続手続きの流れを知ろう!
遺言書の探し方・遺言検索システムの方法を紹介。
相続人の調査方法は戸籍集めでやります。
肝心な相続財産の調査で遺産を把握しよう!
調査したら相続放棄か遺産分割かを決めましょう。
遺産分割協議書の作り方や遺産の書き方を学ぶ。
分割協議書を使って預貯金の相続手続きをしよう。
最後の難所「法務局で不動産の名義変更」

【相続(基本編)】
死亡以外でも相続が開始することがある?
相続に困ったときの公的な相談先一覧
養子は実子と同じように相続できる?
認知を受けた非嫡出子と嫡出子の相続分の違い
内縁の配偶者は相続人になる?
行方不明の相続人がいて困っている
相続させたくない相続人の相続権を奪う方法
生命保険金は相続財産になる?
死亡退職金は相続財産になる?
子供名義での銀行預金は相続財産になる?
相続した収益不動産の家賃は相続財産?
死亡・相続開始後すぐに行う手続きは
亡くなった人の水道光熱費や病院代の清算
葬儀代(葬式費用)の支払いは誰がする?
遺言書があっても遺産分割協議できるか
親の介護をしたら多く相続財産をもらえる?
相続財産が不動産だけの場合の遺産分割方法
相続税は誰が申告するの?
相続税はいつまでに申告するの?
相続税はいつまでに納付すればいいのか
相続税は分割払いできる?
相続税は現金以外でも払える?
準確定申告って?
相続税申告に必要な残高証明書とは
相続税の3つの控除を知りたい
相続時精算課税制度ってどんなもの?
遺産分割が成立しないと相続税申告できないの?
胎児も相続人になれるの?
相続人の範囲と法定相続分は?
遠い本籍地の戸籍謄本の取り方を知りたい
権利証が見つからなくても相続登記できる?
遺産分割をしないで放置したらどうなる?
負動産を相続してしまったら
遺品整理業者へ頼むメリットは?
農地を相続したら
相続不動産を売る際に発生する税金って?
みなし取得費と譲渡所得税を知る
除籍謄本って何?
改製原戸籍って?
疎遠な相続人と遺産分割する注意点
法定後見と任意後見の違いは?
成年後見制度について知りたい
期限付きの相続手続きってあるの?
遺産分割証明書とは?
法定相続情報証明制度って何?
法定相続情報一覧図の申請方法は
法定相続情報一覧図と相続関係説明図の違いは?
高齢者消除とは
同時に相続人が死んだらどうなる?
相続税額の2割加算とは
相次相続控除って?

配偶者居住権とは

【相続(応用編)】
相続専門家について
未成年者がいる場合の遺産分割①
未成年者がいる場合の遺産分割②
認知症の方がいる場合の遺産分割
相続債務の調べ方
横浜地方法務局・不動産管轄一覧
相続税の課税対象となる「みなし相続財産」
特別受益とは
揉めない遺産分割の方法
寄与分とは
出生から死亡までの戸籍の集め方
調停・審判による相続財産の名義変更
遺言書による相続財産の名義変更
相続による株式・国債の名義変更
死亡届の提出は相続開始のスタートライン
代襲相続とは(世代をまたぐ相続)
小規模宅地の特例とは
相続放棄をすることの危うさ
相続手続きに必要な戸籍取得の難しさ
相続財産とは、そもそも何か
銀行等での相続手続きに必要になる書類
​≫海外在住の相続人がいる場合の遺産分割
相続財産の中に株式や国債があった場合の相続手続き
遺産分割協議をする前に知っておきたいポイントとは
相続した遺産の分け方と、その流れ
遺贈を受けると相続分が減ってしまう?
香典や弔慰金は相続財産?
不動産の相続による名義変更の期限
相続放棄手続きの流れ
相続人になれなくなってしまう行為
相続分の譲渡とは
​≫相続放棄と相続不動産の管理責任
戸籍をたどることが出来なくなる場合
相続不動産は売却してしまった方が良い場合も
相続不動産を売却する場合に必要となること
遺産分割協議の前に相続財産を確定する重要性
相続登記に必要な住民票の除票が取得できない?
相続人の1人からの預金の解約
空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除
空き家を放置するデメリット
相続した空き家問題
​≫なぜ空き家が売れずに負動産になるのか
定期借地権付きの建物(空き家)を相続したら

自宅と一緒に売れない土地を相続したら
遺言の内容を財産を受け取らない相続人に伝えるべきか
遺産相続と会社の解散・清算
相続した実家の名義を母親と子供のどちらにすべきか
認知症の親を施設に入れるため実家を売りたい
代襲相続で叔父の相続人と突然言われたら
孤独死した家を相続して売却・処分をするために
相続した空き家を売るべきタイミングとは
空き家を相続放棄するか相続するかの判断基準は
不動産の共有持分を相続したら
固定資産税の納税代表者変更届けとは
相続手続き上での印鑑証明書と戸籍謄本の有効期限
事故物件となる判断基準とは
不要な土地・空き家を国や市に引き取ってもらえるか
新型コロナウイルスと銀行での相続手続き

孤独死の相続手続き
事故物件を売却する方法
相続不動産売却と譲渡所得税
相続した不動産の「換価分割」って?
相続不動産を換価分割する流れ
換価分割の前にする相続登記
換価分割と遺産分割協議書の文言
換価分割にかかる経費を知りたい
換価分割にかかる税金について
換価分割の相談先はどこ?
相続した実家の活用方法として賃貸に出す
相続登記をすると不動産業者から営業が来る?

【遺言】
遺言専門家について①
遺言専門家について②
親に揉めない遺言書を書いてもらう方法
遺言書に気持ちを込める「付言事項」
遺留分とは?
自筆証書遺言について
公正証書遺言について
秘密証書遺言について
遺言執行者とは
遺言の撤回(取り消し)・変更の方法
遺言者死亡後の遺言執行の流れ
遺言書の検認手続き
遺言書による相続登記(不動産の名義変更)
遺言書を書くべき人とは
遺留分減殺請求権について
遺言書は家族以外の人にも遺すことができる
公正証書遺言でも無効になってしまうことがあるの?
作った遺言書を失くしてしまった
遺言書の検認証明書の見本
夫婦が一緒に遺言書を作成する場合
自筆証書遺言の失敗例・使えない遺言
包括遺贈と特定遺贈の違いとは
遺贈と死因贈与の比較
受遺者が先に死亡した場合の遺言の効力は
遺言が複数見つかったらどうなる
遺贈寄付とは
遺贈寄付を依頼する専門家の選び方
遺贈寄付で気を付けなければいけない3つの注意点
死後事務委任契約とは
妻の亡き後、身寄りがない私の財産を寄付したい

新型コロナウイルスと遺言書
自筆証書遺言の方式緩和
自筆証書遺言の保管制度
自筆証書遺言保管制度と公正証書遺言の比較
保管した自筆証書遺言の閲覧と撤回

自筆証書遺言保管を利用してみた体験談と感想
遺言執行者がやるべきこと

【解決事例】
後妻との子供だけに遺言で財産を残す方法
銀行やゆうちょ銀行の口座が凍結されてしまった
未成年者がいる場合の遺産分割協議
父と母が順に死亡した場合の相続登記
3ヶ月経過した相続放棄を受理させる
特定の相続人に相続財産をあげないためにしたこと
権利証がない場合の相続登記について
絶縁状態だった父親の財産の相続
住所で不動産を特定した遺言書による相続登記
空き家の処分を換価分割を使って解決
認知症の方がいる場合の遺産分割方法
相続登記を放置していた代償
残された家族が揉めてしまう遺言
遺産、相続財産の調査の方法(預貯金のケース)
あるはずの遺言が見つからない
不動産の売買契約後に所有者が死亡した
昔書いた遺言書を公正証書遺言で書き直したい
凍結された死者名義の定期預金の口座を解約したい
遺品の中から直筆の遺言書がでてきたら
遺言執行者・遺言保管者に専門家を指定して解決
節税対策の相続放棄
会ったこともない相続人との遺産分割協議
相続税申告期限が間近の遺産分割協議
公正証書遺言による不動産の名義変更
認知症の母親に相続させずに遺産分割したい
面倒な相続手続きはやりたくない

遺言の内容を知らせずに相続手続きを進めたい
相続した定期借地権付の建物を売却処分
相続した売れない土地を相続放棄せずに解決
相続で共有になった土地の持分売買
甥と遺産分割して相続手続きを解決
母親に遺言書を書いてほしい
遺留分を支払って相続手続きを解決
再建築不可の相続した戸建てを換価分割したい
放置された遠方の空き家を処分したい
業者から購入希望の連絡を受けて相続登記
相続税の納付資金を売却代金で用意
相続手続きを至急で完了
相続した駅前の賃貸マンション一棟を遺産分割
出張で病室に出向き遺言書作成をサポート
疎遠な叔父の相続手続き
相続した土地を分筆して兄弟で分けた事例
遺留分権利者がいる場合の相続手続き
相続で代々引き継いできた土地を処分
相続と贈与を使って自宅名義の権利調整
多額のローンが残ったアパートを相続
遺言の内容と異なる遺産分割をして解決
高齢な相続人が複数いるケース
全く知らない相続人が判明した事例
相続した空き家の控除を使って換価分割
遺産分割前に相続人の一人が死亡した事例
貸金庫に多額の現金が見つかった事例
遺言を公正証書で作り直し
田舎の土地を相続放棄したい
公正証書遺言を親に書いてほしい子の相談
相続したマンションの名義変更
相続手続きの途中で遺言を発見
付言事項つきの遺言に思いを残す
子供のいない夫が死亡した相続手続き
法定相続情報を使った相続手続き
相続した実家の名義変更を解決
借地上のアパートを相続してしまった

登記識別情報が見つからない相続手続き
遺言執行者から委任を受けて解決
団体信用生命保険を使う相続案件
成年後見人と遺産分割をして解決
相続財産が不明な場合の遺産相続

遺言を子供たちに内緒で作った事例
父親が亡くなったことによる遺産分割
子供のいない夫婦がお互いに遺言を書く
両親が亡くなった後の遺産分割を解決
多額の生命保険金で相続税がかかる事例
疎遠な父親の財産を相続放棄
相続したタワーマンションの名義変更
公正証書での遺言を作成した事例
部屋で亡くなったマンションの売却を解決
田舎の土地と自宅をセットで売却処分

遺産相続と会社の清算を同時に解決
父親に遺言書を書いてもらいたい
未成年者の特別代理人を選任した事例

子供の1人が相続放棄をしてから遺産分割
相続登記の移転漏れを解決
故人の遺言書が複数見つかった事例
甥と姪が相続人となった相続を解決
被後見人が死亡した相続手続きを解決
仕事が忙しい相続人の代理で手続き

相続税の基礎控除を超える遺産の相続手続
空き家を解体して更地で売却した事例
相続した共有持分の相続登記をした事例

証券保管振替機構に開示請求した事例
職場近くの事務所に相続手続きを依頼
途中までやって断念した相続を解決
無効な内容の自筆証書遺言が見つかった
急死した母親の相続手続き
相続した自宅の名義変更と相続税申告
相続した未登記建物の名義変更
相続したゴミ屋敷を遺品整理後に売却
借金まみれで亡くなった父親の相続放棄
役所の相談会で解決できなかった相続
胎児が相続人となった相続を解決

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・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
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・雑誌「AERA」2017.1.23号 他

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 司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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