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住所で不動産を特定した遺言書による相続登記

住所で不動産を特定した内容の遺言書による相続登記
 

内容が曖昧な遺言書が見つかったら

[前提事例]
 今回お亡くなりになったのは母で、父が既に他界しているため相続人は長男と長女の二人のみ。母は生前に、「横浜市青葉区〇〇町〇番〇号の自宅を長女へ譲る。」と書いた自筆証書遺言を残していた。長女としては、この記載内容で問題なく相続登記できると考えていたが、登記簿通りに記載しないで住所で記載した遺言書で相続登記できるのかが問題となる。

遺言書の中で、住所で不動産を特定できるのか

 公正証書遺言ではなく自筆証書遺言で書かれたものの場合、どうしても不備や問題点が見つかることが多いです。公正証書にしておけば、公証人の先生が必ず関与しているので後日内容で問題が起きることはほとんどありませんが、個人が一人で書いた遺言書の場合には内容的な問題が生じることが少なくありません。今回のケースでも同様に、不動産の登記簿上の地番や家屋番号によって特定しなければいけなかったにも関わらず、「住所」によって不動産を特定してしまっています。
住所でも不動産を特定できそうなものですが、住所で特定した場合は無効になってしまうのでしょうか。

住所で特定した遺言書の有効性

 まず前提として住所で不動産を特定したからとって遺言全体が無効になることはないです。無効になるとしたら遺言書の一部分である不動産の部分だけでしょう。
ではなぜ、不動産の特定を住所でしてはいけないのか?
住所さえ書いていれば不動産は特定できそうなものですが実際はそうではありません。
 なぜなら、近隣で同じ住所を使用する住戸が並ぶところがいくらでもあるからです。たとえば、分譲地で区画分けされたエリアの建売不動産を購入したことを考えてください。この場合には、住戸が立ち並ぶ以上はそれぞれ必ず違う住所が割り振られそうなものですが実際はお隣さん同士が同じ住所となることが意外にも多いのです。
同じ住所の家が複数存在する可能性がある以上、住所を使って不動産を特定することができないのは何となくわかっていただけるのではないでしょうか。

不動産の特定方法は、地番と家屋番号を使う

 前述したとおり、住所は別の不動産と同じ可能性があるため特定には使えません。不動産の特定をする場合には、土地は「地番」建物は「家屋番号」というもので特定します。これはそれぞれの不動産につき割り振られる通し番号のようなものなので、同じ番号を持った不動産はこの世に存在しません。実際は、地積や種類等も特定要素となりますが、この地番と家屋番号での特定を行うことになっています。遺言書でも同様で、この地番と家屋番号を用いた記載にしないと法務局で「その遺言書では物件が特定できないので相続登記は受理できません。」と言われ却下されてしまう可能性があります。

当事務所が本件の遺言書で相続登記を受理させた方法

 本件のような事案はとても多く自筆証書遺言である場合には、内容の不備が問題になることが多いです。今回当事務所がとった方法は、不動産を特定するような他の資料(税務関係の証明書や他に青葉区内に不動産を所有していないことを証するための名寄帳など)を揃えたうえで、横浜市青葉区管轄の法務局(横浜地方法務局青葉出張所)へ出向き、登記官と調整を行い何とか受理させることができ解決に至ることができました。
 それぞれの事案や遺言書の記載内容によっても異なりますが、きちんとした補填資料を揃え、法務局に対して説明をすることができれば、住所で不動産を特定した遺言書であったとしても何とか受理していただくことができるのではないかと考えられます。
自筆証書遺言の場合には家庭裁判所での検認手続きも必要になりますので、お困りのことがありましたら当事務所まで一度ご相談ください。

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