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不動産の売買契約後に所有者が死亡した

不動産の売買契約後に所有者が死亡した場合の相続登記

売買契約後に所有者が死亡

[前提事例]
 被相続人は父親で、子供が長男・次男・三男の三名いた。父親は、平成28年5月に不動産仲介業者へ自己が所有する東京都新宿区の投資用マンションの売却を依頼(媒介契約締結)した。そして、2ヶ月後の平成28年7月に購入希望者があらわれたため、その購入希望者と同月の下旬に売買契約を締結した。
 平成28年8月15日、自宅にいた父親は、突然の発作に倒れ、病院に運ばれたがそのまま意識が戻ることなく死亡した。

本件において、父親は死亡前に売買契約を締結しているため、相続人はその父親の契約を引き継ぎそのまま不動産取引が継続できるのでしょうか。それとも、一旦相続人に相続財産として承継したうえで再度売買契約を締結しなければいけないのでしょうか。

売買契約後の所有者死亡における法律上の考え方と不動産実務上の考え方の違い

 普通、不動産の所有者が死亡した場合には相続人へ登記名義を変更したうえで売却しなければいけません。しかし、本件の場合には、不動産の所有者である父親は亡くなるまえに適法に売買契約を完了させているため、相続人へ登記名義を変更することなく登記名義を変更できそうにも思えます。この論点においては法律上の考え方と不動産取引実務の考え方の違いを理解する必要があります。
 法律上は売買契約が成立した時点(ここでは売買契約書の締結日)で所有権が移転することになります(民法第555条)。つまり、この考え方で言えば売買契約を締結した日付から所有者は買主へ移ることになってしまいます。売買契約を締結したとしても売主は売買代金を受け取っていませんし、買主は売主から権利証といった書類を受け取っていません。それに、売買契約成立後に何らかのトラブル(不動産に差押が入った、買主の融資が通らなかった、物件に欠陥が見つかったなど)が発生したら、一旦買主へ移った所有権を売主へ戻さなければいけないことになり、複雑な権利関係になってしまいます。
こういったことがないよう、不動産取引実務上は売買契約書の中に『所有権移転時期特約』というものを盛り込みます。この特約は、「売買契約が成立したからといっても所有権は売主のままで売却代金の全額を支払ってはじめて所有権が買主に移りますよ。」といった内容のものです。これにより、売買契約締結から残金決済までの間に何らかのトラブルがあったとしても売主と買主の双方は解除して契約をやめることができるのです(手付放棄にはなり得る)。
 本件においても、当事務所が確認したところ売買契約書の中に所有権移転時期特約が盛り込まれていましたので、所有権は死亡した父親のままでした。死亡した父親に所有権が残っている以上は、一旦相続人へ相続登記申請をした後に残金決済を迎えなければいけません。

当事務所がご提案&対応した方法

 今回、代表で動かれているご長男の方からのご相談でした。不動産会社から早急に相続登記をしてほしいとのご連絡を受け、当事務所のホームページにたどり着いたようです。当事務所としても、早期に相続登記を完了させなければいけないことは当然理解しておりましたので、ご依頼をいただいた当日から役所へ出向いて一気に相続登記に必要な書類集めを行いました。亡くなったお父様がずっと横浜市に住んでいたこともあり、すぐに司法書士へ書類を渡し登記申請を行うことができたので、おおよそ2週間で登記手続きを完了することができ、無事に残金決済を迎えることができたようです。
 本件では、残金決済については弊社代表が対応しておりませんので(不動産会社紹介の司法書士が担当したそうです)詳しいことはわかりませんが、登記名義は子供三名で三等分に変更し、弊所の相続登記費用や売却にかかる経費を差し引いた残りを三人で分け合ったとお聞きしました。
 このように、売買契約後に所有者が亡くなったケースの場合には、買主や関係当事者との兼ね合いで早急に相続登記を申請しなければいけません。時間をかけることはできませんので、なるべく早い段階で専門家へご相談にいかれることをオススメします。

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・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
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