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更新日:2021/8/16

換価分割と遺産分割協議書の文言

記事監修者:司法書士・行政書士 吉田隼哉

遺産分割協議書の文言には注意を

 換価分割をする場合、遺産分割協議書にその旨を記載しなければいけません。詳細については後述しますが、換価分割の内容を書き忘れてしまうと税務上のリスクが生じます。

換価分割をする場合には、どのような文言を記載すべきか、書かなかった場合にはどのような問題が起きるのか。

下の方に換価分割の文言についても解説しています。これから換価分割をする方は是非参考にしてください。

この記事のポイント!

換価分割で名義を代表相続人に寄せる方法は、不動産取引実務でもよく使われますので、これから換価分割による遺産分割協議をしたいと考えているお客様は本記事をよく読んで理解を深めてください。課税上のリスクの回避方法についてもご紹介してあります!

換価分割で代表相続人へ名義を寄せる手法

 前に解説をした内容かと思いますが、本ページの根本部分なので、簡単にもう一度解説します。詳しくは、こちらのページ(換価分割の前にする相続登記)の「換価分割の登記名義を誰にすべきか」の項目をご参照ください。

 換価分割をする際、既に売却することが決まっている場合には代表相続人に名義を寄せる手法(これを当事務所では「便宜的換価分割」と呼んでいます)を使うことがあります。売却代金を受け取る相続人全員がその割合を取得するような相続登記をしてもいいのですが、それだと売却時に売主(相続人)が多数になってしまい、売買が煩雑になってしまいます。

だったら、どうせ売ってしまうのだし、代表相続人に名義を寄せて、その人だけを売主にしてしまった方が売買の手続き上の煩わしさを極力減らすことができます。

売主が多数いる状態では色々と煩わしい?

 不動産売却では、「所有者全員の意思の合致→売買→引渡し」というプロセスを辿ります。売主が複数人になってしまうと、所有者(共有者)全員の意思統制が取りにくくなりますし、時間もかかってしまいます。また、売買契約や決済時(平日)には売主全員の出席が基本ですから、全員の日程を調整していくのも大変です。

ですから、不動産取引上では、売主が複数人いるような状態は関係者から嫌われます。不動産会社としても、相続登記の段階で代表相続人に名義を寄せるようなアドバイスをするのは、ここに理由があるわけです。

ただし、代表相続人に名義を寄せるのはいいのですが、そこには問題点が出てきます。
ここからが本ページのメインテーマです。詳しく見ていきましょう。

売却代金の分配行為が贈与扱いになる可能性

 代表相続人に名義を寄せることが不動産取引上の有用な方法であるということは前述したとおりですが、何も考えずに代表相続人名義へ変更してしまうと、それが贈与税の課税リスクにつながることがあります。

実際に当事務所でも、既に遺産分割協議が成立した状態で相談に来られて、贈与税の課税を回避することができない事案に何度か遭遇しています。

それはどういったことなのでしょうか。なるべくわかりやすくするために、仮の前提事例を用意して説明をしていきます。

換価分割に贈与税が課税されるケース

前提事例

被相続人が父親、相続人が兄弟3人(長男・次男・三男)。
父親が亡くなったことで実家が空き家になり兄弟3人は換価分割を検討した。
3兄弟はそれぞれ仕事が忙しく平日に休みが取れるのが長男だけだったので長男が代表相続人となって名義を取得して3等分で換価分割をすることにした。
結果、3000万円で売却することができたので、長男は次男と三男にそれぞれ1000万円ずつ振込みをした。

説明の便宜のため売却経費は考えません。

長男は売却して得た3000万円を3等分するため、次男へ1000万円、三男へ1000万円を振り込みましたので、これで、売却代金は無事に3等分となるわけです。

相続した不動産を3等分できたわけですから、3兄弟は何もトラブルなく公平かつ平和に遺産分割が終了できたと考えるでしょう。ですが、ここに落とし穴が出てきます。

税務署は贈与と判断する?

 客観的に見て、第三者や税務署からすると、長男が次男と三男に渡した各1000万円はそれぞれ贈与をしたように見えてしまうのです。
相続人間で換価分割をしたと考えて分配した2000万円ですが、あくまでもそれは相続人の気持ちや内心でしかなく、対外的にその次男と三男に渡した2000万円が遺産分割の一環として行われたものだと証明することができません。

結果として贈与扱いになれば、次男と三男が贈与税を支払うことになってしまい、無駄に高額な税金を支払わなければいけないことになってしまいます。
参考までに贈与税の税率・金額を記載しておきます。

一般贈与財産用(一般税率)

この速算表は、「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に使用します。例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などに使用します。

基礎控除後の課税価格が1000万円以下 → 税率40%で控除額125万円

国税庁サイト:「贈与税の計算と税率」から

上記の計算式を当てはめると、1000万円-110万円=890万円
890万円×40%-125万円=231万円

つまり、次男と三男にそれぞれ231万円(合計462万円)の贈与税が課税されることになります。

このように贈与税は非常に高額な税金ですから、何とか課税は回避すべきだと思います。
ここまでは何も考えずに代表相続人に名義を寄せた場合の話ですから、そこはきちんと税務上のリスクを回避する方法がありますので、ご安心ください。

贈与税の課税を回避する方法とは「遺産分割協議書に換価分割の文言を記載する」というものです。

遺産分割協議書の換価分割の文言を記載する

 前述した内容は、対外的に売却代金の分配が贈与ではなく遺産分割の一環で行われたことが証明できずに贈与税が課税されてしまうリスクのお話しでした。
つまり、裏を返せば、客観的に見て換価分割であることをわかるようにすることができれば贈与税の課税リスクを回避することができるわけです。
その対外的な証明書とは、「遺産分割協議書」です。

遺産分割協議書に換価分割を明記

 そもそも、遺産分割は口頭でも法律上の効力が成立するわけですから、わざわざ遺産分割協議書を作成せずとも有効です。しかし、対外的(銀行・役所など)にもその協議内容を証明しなければいけないことが出てくるので、遺産分割協議書という書面を作成して相続人全員が署名実印をするのです。

つまり、この遺産分割協議書に換価分割であること(売却代金の分配行為はあくまでも遺産分割の一環で行われたのだから贈与ではないですよ)を明記することによって、後々の税務署から贈与の指摘を回避することができます。

このことについては国税庁のサイトにも掲載されておりますから、適切な文言を記載することによって贈与税の課税リスクを回避することができるのは間違いないはずです。以下が国税庁サイトの抜粋です。

遺産の換価分割のための相続登記と贈与税

[照会要旨]
遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。この場合、贈与税の課税が問題になりますか。

[回答要旨]
共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。

国税庁サイト:「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」から

上記内容は、調停を前提としたものですが、遺産分割協議の場合も同様の趣旨であると解されます。よって、遺産分割によって便宜的に名義を取得して換価分割をした場合には、贈与税の課税が問題になることはないと思われます。

全ての換価分割で贈与税がかからないわけではない

 ただし、国税庁サイトの下の方に赤字で書かれてありますとおり、全ての事案において贈与税の課税がないというものではないようです。
まずは注記をご覧ください。

遺産の換価分割のための相続登記と贈与税

~省略~

注記
この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

国税庁サイト:「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」から

これは個人的な見解ですが、おそらく長期に渡って名義を持った状態で売却した場合には、「単に換価のための便宜のもの」という部分に該当しなくなり、贈与税が課税される可能性があるものだと考えられます。

例えば、代表相続人に名義を寄せたまま、何年も何十年も売却せずに放置をしていた場合などは課税上のリスクがありそうです。かなりの年月が経過した後に売却してその売却代金を分配した行為は、「それはもう遺産分割ではなくて贈与でしょ?」というのが税務署の考え方なのだと思います。

個別具体的な状況によっては税金が課税される可能性も想定した方がよさそうです。

遺産分割協議書の換価分割の文言の書き方

 遺産分割協議書の書き方については、2つの側面に注意をして行うべきです。それは、
①法務局が登記を受理してくれるか
②税務署が換価分割であることを認めてくれるか
この2つです。

遺産分割協議書

~省略~

第1条
被相続人が所有する下記不動産につき、長男○○○○が取得する。

不動産の表示
~省略~

第2条
前条で取得した不動産を売却によって換価し、当該売却手続きにかかる費用を控除した金額を長男○○○○、次男△△△△、三男□□□□がそれぞれ各3分の1の割合で相続する。

上記内容は実際に当事務所が実務上で作成した遺産分割協議書の文言です。この内容で法務局も税務署も問題なく受理されています。
およそ、この程度の書き方で差し支えないものと思われますが、各事案や提出先によって受理の審査基準が異なるため、この内容で必ず受理されるわけではないことを申し添えておきます。

売却代金を受け取らない相続人名義への変更

 ほとんどの場合は、売却代金を受け取る相続人自身が代表となって換価分割を行うと思いますが、一切売却代金を受け取らない相続人が代表となって換価分割をすることがあります。
典型的な事例は「高齢な母親に売却代金を取得させる目的で子供が名義を取得する。」ような場合です。
高齢な親が売却活動を行うことは容易ではありませんし、売買契約や残金決済の場に連れ出すのは大変ですから、名義を取得した子供が親に代わって売却手続きを進めるわけです。このような事例の場合には、以下のような遺産分割協議書になります。

遺産分割協議書

~省略~

第1条
被相続人が所有する下記不動産につき、長男○○○○が取得する。

不動産の表示
~省略~

第2条
前条で取得した不動産を売却によって換価し、当該売却手続きにかかる費用を控除した金額を妻△△△△が相続する。

固定資産税は誰に請求が来る?

 固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されるものですから、代表相続人に名義を寄せた場合、名義人となった代表相続人に対してのみ、固定資産税等の納税通知書が届くことになります。他の相続人には届きません。

課税主体である市町村側は遺産分割協議書の内容を知りえませんから、登記名義人にしか届けることができないということでしょう。

売却が年をまたぐ場合には、一旦は代表相続人に固定資産税等の請求が来てしまうことから、遺産分割協議の段階で、そのことについても話し合っておいた方がよさそうです。遺産分割協議書に記載する場合は、このような文言で差し支えないものと思われます。

第2条
前条で取得した不動産を売却によって換価し、当該売却手続きにかかる費用を控除した金額を長男○○○○、次男△△△△、三男□□□□がそれぞれ各3分の1の割合で相続する。なお、前条の不動産にかかる税金については、売却代金の中から精算するものとする。

まとめ

 ここまで換価分割で注意しなければいけない遺産分割協議書の文言について解説をしてきました。
換価分割の書き方次第では、贈与税の課税リスクがありますので、できれば専門家に相談をしながら売却(換価・現金化)に向けて進められることをお勧めします。

次の記事では、「相続不動産を換価分割する場合にかかる経費」に着目して解説をしていきます。売却経費は、予想以上にかかるものですから、最初の段階で絶対に知っておくべき知識だと思います。

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遺言書の検認証明書の見本
夫婦が一緒に遺言書を作成する場合
自筆証書遺言の失敗例・使えない遺言
包括遺贈と特定遺贈の違いとは
遺贈と死因贈与の比較
受遺者が先に死亡した場合の遺言の効力は
遺言が複数見つかったらどうなる
遺贈寄付とは
遺贈寄付を依頼する専門家の選び方
遺贈寄付で気を付けなければいけない3つの注意点
死後事務委任契約とは
妻の亡き後、身寄りがない私の財産を寄付したい

新型コロナウイルスと遺言書
自筆証書遺言の方式緩和
自筆証書遺言の保管制度
自筆証書遺言保管制度と公正証書遺言の比較
保管した自筆証書遺言の閲覧と撤回

自筆証書遺言保管を利用してみた体験談と感想
遺言執行者がやるべきこと
遺言執行者の選任申立て
公正証書遺言の検索システム
遺言で2代先まで承継先を指定できるか
エンディングノートの書き方
離れて暮らす親の終活準備
終活でやるべきことまとめ
飼い主が亡くなった後のペット問題
ペットのために財産を残す負担付遺贈
遺言書情報証明書とは
子供のいない夫婦が遺言書を書くべき理由
孫に遺産を相続させる3つの方法
独身の兄弟に遺言書を書いてもらうには
独身の叔父叔母に遺言書を書いてもらう方法
揉めない家族でも遺言書を作るべきか
愛人のために遺言書を残す
地主の遺言書
内縁の妻に遺言書を書くには
遺留分を侵害した遺言書
尊厳死宣言公正証書
遺言執行者の権限明確化
関係遺言書保管通知と死亡時通知
遺言書保管事実証明書について
特別方式遺言とは
信託銀行の商品「遺言信託」とは
エンディングノートに書いた遺言の有効性
公正証書遺言の証人の欠格事由
自署できない人の遺言書の選択肢
耳が聞こえない方の公正証書遺言
目が見えない方の公正証書遺言
遺言書作成後に住所氏名の変更
日本語が話せない外国人の公正証書遺言
遺言執行者は誰にすべきか
遺言書を書き換えるタイミングは
認知症の相続人がいるなら遺言書を書く
家族に知られず遺言書を作成する方法
遺言書は誰のもの?
余命宣告と遺言書

【解決事例】
後妻との子供だけに遺言で財産を残す方法
銀行やゆうちょ銀行の口座が凍結されてしまった
未成年者がいる場合の遺産分割協議
父と母が順に死亡した場合の相続登記
3ヶ月経過した相続放棄を受理させる
特定の相続人に相続財産をあげないためにしたこと
権利証がない場合の相続登記について
絶縁状態だった父親の財産の相続
住所で不動産を特定した遺言書による相続登記
空き家の処分を換価分割を使って解決
認知症の方がいる場合の遺産分割方法
相続登記を放置していた代償
残された家族が揉めてしまう遺言
遺産、相続財産の調査の方法(預貯金のケース)
あるはずの遺言が見つからない
不動産の売買契約後に所有者が死亡した
昔書いた遺言書を公正証書遺言で書き直したい
凍結された死者名義の定期預金の口座を解約したい
遺品の中から直筆の遺言書がでてきたら
遺言執行者・遺言保管者に専門家を指定して解決
節税対策の相続放棄
会ったこともない相続人との遺産分割協議
相続税申告期限が間近の遺産分割協議
公正証書遺言による不動産の名義変更
認知症の母親に相続させずに遺産分割したい
面倒な相続手続きはやりたくない

遺言の内容を知らせずに相続手続きを進めたい
相続した定期借地権付の建物を売却処分
相続した売れない土地を相続放棄せずに解決
相続で共有になった土地の持分売買
甥と遺産分割して相続手続きを解決
母親に遺言書を書いてほしい
遺留分を支払って相続手続きを解決
再建築不可の相続した戸建てを換価分割したい
放置された遠方の空き家を処分したい
業者から購入希望の連絡を受けて相続登記
相続税の納付資金を売却代金で用意
相続手続きを至急で完了
相続した駅前の賃貸マンション一棟を遺産分割
出張で病室に出向き遺言書作成をサポート
疎遠な叔父の相続手続き
相続した土地を分筆して兄弟で分けた事例
遺留分権利者がいる場合の相続手続き
相続で代々引き継いできた土地を処分
相続と贈与を使って自宅名義の権利調整
多額のローンが残ったアパートを相続
遺言の内容と異なる遺産分割をして解決
高齢な相続人が複数いるケース
全く知らない相続人が判明した事例
相続した空き家の控除を使って換価分割
遺産分割前に相続人の一人が死亡した事例
貸金庫に多額の現金が見つかった事例
遺言を公正証書で作り直し
田舎の土地を相続放棄したい
公正証書遺言を親に書いてほしい子の相談
相続したマンションの名義変更
相続手続きの途中で遺言を発見
付言事項つきの遺言に思いを残す
子供のいない夫が死亡した相続手続き
法定相続情報を使った相続手続き
相続した実家の名義変更を解決
借地上のアパートを相続してしまった

登記識別情報が見つからない相続手続き
遺言執行者から委任を受けて解決
団体信用生命保険を使う相続案件
成年後見人と遺産分割をして解決
相続財産が不明な場合の遺産相続

遺言を子供たちに内緒で作った事例
父親が亡くなったことによる遺産分割
子供のいない夫婦がお互いに遺言を書く
両親が亡くなった後の遺産分割を解決
多額の生命保険金で相続税がかかる事例
疎遠な父親の財産を相続放棄
相続したタワーマンションの名義変更
公正証書での遺言を作成した事例
部屋で亡くなったマンションの売却を解決
田舎の土地と自宅をセットで売却処分

遺産相続と会社の清算を同時に解決
父親に遺言書を書いてもらいたい
未成年者の特別代理人を選任した事例

子供の1人が相続放棄をしてから遺産分割
相続登記の移転漏れを解決
故人の遺言書が複数見つかった事例
甥と姪が相続人となった相続を解決
被後見人が死亡した相続手続きを解決
仕事が忙しい相続人の代理で手続き

相続税の基礎控除を超える遺産の相続手続
空き家を解体して更地で売却した事例
相続した共有持分の相続登記をした事例

証券保管振替機構に開示請求した事例
職場近くの事務所に相続手続きを依頼
途中までやって断念した相続を解決
無効な内容の自筆証書遺言が見つかった
急死した母親の相続手続き
相続した自宅の名義変更と相続税申告
相続した未登記建物の名義変更
相続したゴミ屋敷を遺品整理後に売却
借金まみれで亡くなった父親の相続放棄
役所の相談会で解決できなかった相続
胎児が相続人となった相続を解決
相続した土地を遺産分割で解決
孤独死した叔父の相続財産を遺産分割
自殺した兄の遺産を相続放棄した事例
遺留分合意書を交わして解決した事例
孤独死があった家を売却処分した事例
貸金庫の解約を含む相続手続きを解決
昔の遺産分割協議書で相続登記した事例
相続登記の義務化の前に名義変更したい
コロナ禍における遺言作成
お客様作成の遺産分割協議書で相続登記

コロナで帰国困難な相続人からの依頼
数次相続が複数発生している相続
自殺があった家を売却・現金化して解決
相続した実家を兄弟の共有名義にする
独身で子供のいない兄弟の相続
遺言検索システムを利用し遺言を発見
離婚した父親が亡くなった連絡を受けた
法定相続分の登記後に遺産分割した事例
遺言執行者選任申立て後の相続手続き
付言事項で紛争を回避した事例
株式が主たる相続財産の遺産分割を解決
滞納税金を相続放棄して解決した事例
法定相続情報一覧図で金融機関の相続
相続放棄の期間伸長を行い財産調査
エンディングノートで遺言の存在を知る
被相続人代表の有限会社が残っていた
昔の遺言を撤回して公正証書遺言を作成
子なし夫婦がお互いに遺言書作成
ネット銀行の相続手続きを解決
叔母に遺言書を書いてもらった事例
検認済みの自筆証書遺言を使った相続手続き
親の終活として公正証書遺言を作成
未申告の相続税と相続手続き
自宅内で亡くなっていた叔父の相続

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当事務所の取材・執筆実績

・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
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・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他

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 司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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