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空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除

空き家の譲渡所得税3000の特別控除について

適用要件が非常に厳しい特別控除

相続により空き家になった不動産について、相続人が一定の要件を満たして売却した場合には譲渡所得から3000万円を控除することができる制度です。

これは、増加し続ける空き家を減らしていこうとする国の政策ですので、要件を満たすのであれば是非活用したいものです。
ただし、要件が非常に厳しいため、事前に注意深く確認が必要です。一応、要件を提示しますが、非常にわかりにくく、難しい書き方となっているため、専門家の関与のもと、適用要件を満たしているのか確認をする必要があります。

一応、教科書通りに要件を全部記載しますが、とても細かく難しいので読み飛ばしてもらってかまいません。下の方に、初心者向けに易しく要件を解説していますので、そこを読んでいただければ十分です。

特別控除を受けるための要件とは

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、特定の期間内に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することができます。
要件としての考え方として、その空き家自体の物件的な要件と、適用可否を判断する適用要件という2つの要件を満たしている必要があります。(国税庁HP参照:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

物件的要件

(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。
 

イ  昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ  区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ  相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

(2) 被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

 

なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

適用要件

(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。

 

イ  相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

※被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。
 (イ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ロ) 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。


ロ  相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

※被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)及び(ハ)の要件に当てはまることが必要です。

 (イ) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ハ) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。


※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特別控除の適用を受けるための手続き方法

この空き家の譲渡所得税3000万円の特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。

(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 

イ  譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
ロ  売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの

 (イ) 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
 (ロ) 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
 (ハ) 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

※ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。

 (イ) 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 (ロ) 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。


ニ 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 

イ  上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類
ロ  売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

※ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。

 (イ) 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
 (ロ) 被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ハ)被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。

  A  相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
  B  取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

要件が非常にわかりにくい空き家の特別控除

ここまで、一応教科書通り要件を記載してきましたが、いかがでしょうか?
要件を読み込んで完璧に解読できたなら素晴らしいです。空き家の特別控除の要件は非常にわかりにくく、読み込むのにも一苦労だと思います。専門家ならまだしも、これを読んですぐに理解できるのは至難の業です。
ここまでは、どのサイトにも書かれていることなので、もっとわかりやすく噛み砕いで説明していきます。

要件を易しく初心者向けに言うと

正確な要件を伝えれば上記のとおりですが、それだと非常にわかりにくいので誰でもわかるように簡単に要件をまとめてきました。
まずは、ざっくりと自分に要件が当てはまるか確認してみてください。

下記の表はあえて簡単に省いて初心者向けにざっくりと書いていますので、正確に言えば間違っていますが、簡易的に適用するかの判断にはなると思います。

  •  昭和56年5月31日以前に建てられた戸建てを、
  •  相続で取得した相続人が、
  •  相続発生から3年以内に、
  •  1億円以下で、
  •  近しい親族関係以外の第三者に対して、
  •  建物を解体して更地にして売却をした場合。
  •  ただし、被相続人が一人で住んでいて、相続によって空き家になったことが要件になる。

実務上は3000万円の特別控除を使うためには建物解体が必須になる

この特別控除を使うためには実務上は建物を解体して更地にしてから売却することが必須になってきます。
正確に言えば、耐震基準を満たすことができれば建物解体をすることなく、特別控除を使うことができるのですが、昭和56年以前に建てられた建物をどうやって耐震基準に満たせというのでしょうか?普通は無理です。
不可能ではありませんが、そんな古屋をなおして耐震基準に適合させるくらいなら、建物を解体して更地にして売却させてしまった方が早いですし、合理的です。普通は買主もそんな古い建物はいりませんから、更地にして土地だけほしいと考えるでしょう。

上記の簡易的な表に、あえて耐震基準に適合させるということを書いていないというのは、そういうことです。

建物を解体してから売却するということは、空き家の特別控除を適用させるために必須要件と考えても差し支えないでしょう。

特別控除を使うためには各種専門家の連携が必要不可欠です

要件を満たしていそうだったとして、どういった手順で空き家を売却に進めていけないいのでしょうか?
実は、まだ出来て間もないこの空き家の特別控除の制度。実際に適用させて売却を進めた専門家はそこまで多くはないのが実情です。
適用要件が厳しく非常に細かいので、売却当初より各種専門家が連携して適用に向けて進めていくことが必要不可欠となります。
実際に、この空き家の特別控除を使った売却にはどういった専門家が関わってくるのでしょうか。下記の表を見てください。

(1)司法書士
司法書士は、相続した不動産の名義変更や、遺産分割協議などの相続手続きを担当することができます。また、換価分割にかかる代理を業とすることができますので、空き家を司法書士が取りまとめて売却まで代理することが可能です。

(2)税理士
税理士は「相続税」と空き家の3000万円にかかる「譲渡所得税」という2つの税務申告を担当します。この空き家の特別控除の適用要件の可否については必ず税理士へ相談しながら進めていくことが適用に必須の条件となります。

(3)残置物撤去・建物解体業者
特別控除を使うためには空き家の中に残された残置物撤去と建物解体が必要となりますので、業者へ依頼をしなければいけません。通常は建物解体業者が残置物撤去もまとめて受注してくれる場合がほとんどです。

(4)土地家屋調査士
この特別控除を使う場合には更地売却がほとんどですから、土地の測量が必要になります。また建物解体をすれば滅失登記も必要となりますので、土地家屋調査士へ測量と滅失登記を依頼することになります。

(5)不動産業者
売却をすることが前提となりますので、空き家の買い手を探してくれる不動産業者へ依頼をしなければいけません。本件のような特殊な相続した空き家売却をする場合には相続の取扱いに慣れた不動産業者へ依頼をすべきです。

どうでしょうか?思った以上に様々な業種、専門家へ依頼をしないといけないことがわかるはずです。
これらの各業種を一つ一つ探して手配していかなければいけませんので、とても手間がかかる作業だと思います。費用についての支払い先もバラバラで、相続人の中で誰が一旦立て替えるのか、といった問題も出てくるでしょう。
特に、建物解体費用については、非常に高額な経費負担(150~300万円程度)になると思います。一般的に作業開始前に半分を支払い、解体が終わった時点で残り半分を支払うため、半分とはいえ相続人への大きな負担になることを覚悟しなければいけません。

当事務所へ空き家の特別控除を使った相続不動産売却を一括して任せる方法もあります!

当事務所では、相続した不動産を換価して、相続人へ売却し、売却代金を分配することまでお任せしていただくことができる特殊な事務所です。

もちろん、こういった空き家の売却についても常日頃ご依頼をいただいておりますので、適用要件を満たしているのか確認をしたうえで、一括してお任せしていただくことが可能です!
相続手続きの部分から当事務所が関与することで、前述した各業種や専門家と連携しながら、売却・換価に向けてサポートさせていただきます。
今まで空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除を適用させて売却・換価を成功させた実績が多数ございますので、安心してお任せください!

当事務所へ空き家の売却を任せることで得られる
3つのメリット(特徴)

各業種・専門家との連携!

当事務所なら過去の空き家売却の実績から、司法書士・税理士・土地家屋調査士といった専門家から、不動産業者・遺品整理業者・建物解体業者といった業種との連携がきっちりと出来ています!最初から売却完了まで一括してお任せください!
特に空き家の特別控除を使う場合には、各業者は通常の作業とは異なる部分が必ず出てきますので、適切な指示を与えながら作業を進めていただくことが必要です。

経費負担は売却代金から支出できる!

空き家を売却するとなると相当の経費負担が発生します。特に空き家の特別控除を使う場合には高額な建物解体がほぼ必須になります。測量費用や司法書士の登記費用、残置物撤去費用まで合わせると相当な経費となってしまいますが、当事務所へ依頼をすることで、これら経費を全て売却代金から支出することが可能です!これは当事務所が各業種との連携が取れていて信頼関係が出来上がっている証明でもあります!

相続×不動産の専門性!

当事務所の代表は「相続と不動産の総合解決」を専門分野としております。過去に何度も空き家を売却して換価まで成功させた実績を持った当事務所が的確にアドバイス対応し、解決までの道しるべをつけていきます。
相続と不動産は別々に考えては解決することはできません。専門性を持って一括して解決に向けてサポートさせていただきます!

空き家の3000万円特別控除を適用させるためには、知識や経験が必要になります。要件の漏れがあっては適用ができなくなってしまいます。

しかも、厄介なことに各業者それぞれにも、適用のために気をつけてもらわないことがあります。例えば、建物解体業者には解体する前後や過程について写真を撮ってもらう必要があります。意外にも、ここを理解しておらず、写真を撮らないまま解体作業を完了させてしまう業者がいますので、依頼当初より、しっかりと念を押して空き家の特別控除を適用させることを伝えなければいけません。

税理士も、この特別控除のために書類準備をやっていただかないといけないことがありますが、この空き家の特別控除を知らない税理士だと、書類上の不備を起こしてしまうことがありえます。まだ、はじまったばかりの新しい制度だから仕方ないのかもしれませんが、空き家の特別控除について未経験の税理士に依頼をするのは危険です。

当事務所へ依頼をしていただければ、各業種と連携していきますので、手続き上の要件漏れを最小限に回避することができることもメリットといえるかもしれません。

空き家の売却なら当事務所までご相談ください。

本ページに記載のように、相続した空き家の売却に困っている方がいらっしゃいましたら、是非当事務所までご相談ください。
特に相続した空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除を適用させるのであれば、当初より(売却の方針決定の前段階)関与させていただかないと、適用ができなくなってしまう場合があります。
なるべく初期の段階から当事務所がサポートさせていただき、特別控除の適用の可否を判断しながらアドバイスをして売却完了までサポートいたします!

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・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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