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認知症の親を施設に入れるため実家を売って費用に充てたい

認知症の親を施設に入れるため実家を売って費用に充てたい

認知症の親名義の実家は売れない??

 認知症の親を施設に入れるため実家を売って費用に充てたい、こう考える子供は沢山います。

両親が買って住んでいる実家は、家族であれば誰でも自由に処分できると思っているなら、それは間違いです。
親名義の実家は、あくまでも親の持ち物です。

所有者である親が売却する意思がなければ実家を売ることはできません。
では、親が認知症になってしまって売却する意思表示ができない場合にはどうすればいいのでしょうか?

ここでは、いま多くの方が抱えている問題を解説していきます。

意思能力がないと売買契約が結べない

 法律行為を行うためには本人の意思能力が必要で、意思能力が喪失した方が行った売買契約は無効です。
認知症=意思能力が喪失しているわけではありませんので、個々の本人の状況を判断して意思能力が喪失しているか否かの判断をしていくことになります。

不動産の売買と意思能力は非常に重要な関係性をもっていて、不動産取引実務を行う業種では、とても慎重に本人の意思能力を確認します。
特に、不動産売買における当事者の意思確認を行う専門家として「司法書士」の判断は大きな意味合いを持ちます。

~決済(引渡し)に立ち会う司法書士の本人確認~

決済とは、売主が権利証等の書類を持参し、買主が売買代金を支払う大切な場面です。
通常、司法書士は売買契約の段階では立会いませんので、決済の時にはじめて買主と売主に会うことになります。そして、この決済の場で、司法書士が買主と売主本人に会って意思能力の確認を行うことになります。
(これから家を買おうとする買主側の意思能力が問題になることは稀ですから、売主側の意思能力を重要視します)

司法書士が売主本人に会ってみて、売買の意思能力がないと判断すれば、決済は中止となって不動産取引は流れてしまいます。一度流れたら、もう売却は不可です。
つまり、その時に担当した司法書士が売主の意思能力の有無を判断することになりますから、司法書士は非常に重要な立場にあることがわかるはずです。

なお、意思能力の有無は司法書士によって判断基準が異なりますので、担当司法書士によって結論が変わる可能性もありえます。

 もし司法書士の判断で決済が流れてしまったら、売却は困難となり成年後見制度の利用を考えるしかないでしょう。

売買契約書締結の段階で特に何事もなく話が進んだとしても、意思能力を判断するのは最終の司法書士ですから、売買契約が無事に済んだとしても決済が中止になる可能性はあります。

中には悪い不動産業者もいて、何としてでも取引を成立させて手数料を受け取ろうとしますので、強引に契約を押し進めようとするケースがあります。
決済まで、売主本人の意思も確認せず、例えば子供を代理人に立てて売買契約まで進めて、いざ決済の段階で、司法書士に意思能力がないと判断されて中止になってしまう構図です。

このように、不動産売却における意思能力は非常に重要なものですから、本当に売主本人が売却が可能な状況なのかきちんと確認をしたうえで、売買契約をするべきだと思います。

司法書士の本人確認のタイミングは、登記申請時点(決済日)のものと考えられていますので、売買契約時に司法書士に意思確認をしてもらったとしても、決済時点に意思能力が喪失していれば決済を行うことはできません。

成年後見人を立てることで売却は可能となる

 意思能力が喪失していると判断されて、売却が困難になった場合には、成年後見制度を検討しなければいけません。

成年後見制度とは、家庭裁判所に対して選任申し立てを行うことによって、意思能力を喪失した本人に代わって財産を管理する人(成年後見人など)を立てるものです。
この成年後見人は、多くの場合は司法書士や弁護士といった専門家が選任されます。(現在の家庭裁判所の運用をみると候補者として親族を立てても、専門家が後見人となることが多いようです)

成年後見人となった者が、本人に代わって財産処分を行うことができますので、自宅の売却も成年後見人が行うことになります。
自宅の売却が本人のためになるものであれば家庭裁判所の許可も得られるはずですから、買主が決まれば家庭裁判所の許可を得て、決済を行うことになります。
決済には成年後見人が出席しますので、司法書士は成年後見人の本人確認を行うわけです。

ただし、一度成年後見人となったら基本的に本人が亡くなるまで生涯続けていかなければいけません。専門家が成年後見人になれば、毎月の報酬が発生することになります。もし気の合わない専門家が成年後見人になってしまったら、ずっと付き合っていかなければいけないことになります。

成年後見を立てることで、本人のためになるのであれば是非申し立てを行っていただきたいですが、単にいま家を売りたいがために成年後見人をつけるのは慎重になるべきだと考えます。

相続をきっかけとして認知症問題が顕在化することも

 実家を売却するきっかけとして「相続」のタイミングが考えられます。
例えば、認知症の母親を残して、父親が他界したとします。実家を出た子供たちは、母親の面倒を見ることはできませんので、施設にいれようと考えます。
しかしそこで、母親の認知症が問題となります。

1.認知症の母親がいると遺産分割ができない

 遺産分割も法律行為ですから、売買と同様に意思能力を必要とします。登記手続き上、法定相続分の割合であれば、保存行為で意思能力がない相続人だけで登記申請を行うことはできますが、母親が持分を持つことになれば、結局のところ売却はできなくなります。
遺産分割のために本当に成年後見人を立てるべきかどうかは、上記で説明した売買の場合と同じです。
この遺産分割の意思能力についても、司法書士が本人の状況を確認してから協議をできるか判断しますので、売買と同様に司法書士の存在が重要な意味を持ちます。
 

2.既に実家が夫婦共有となっている

 既に実家の名義が夫婦共有となっている場合には、認知症の母親も売主となってしまいますので、この場合には相続の発生後であろうが、発生前であろうが、認知症での意思能力が問題となってきてしまいます。
もし、夫の単独名義であれば、夫が存命であって意思表示ができる状況ならば、相続が発生する前に売却する方法も検討できますが、夫婦共有ならば、生前での対策もとれないことになってしまいます。

それぞれ事情が異なるにせよ、「相続」が起きたことをきっかけとして実家を売却しようと考える方はとても多いです。

当事務所も多くのご相談をいただいておりますので、悩まれている方は一度ご相談ください。

実家のご売却でお困りなら当事務所までご相談ください

 本ページを読んでいただけたら、実家を売却するにあたって親の意思能力の重要さがわかっていただけたと思います。売買だけでなく、遺産分割の場面においても、司法書士の関わりが必要となります。
もし売却可能な意思能力があるかどうか判断できない場合には、当事務所までご連絡ください。司法書士がご本人にお会いしてまず意思確認をさせていただくことも可能です。(ご自宅や施設などへ出張することもご相談ください)

また、当事務所では相続と売却の総合サポートを行っておりますので、遺産分割から売却までの一連の流れを総合的にご依頼いただけます。
相続が発生して実家を売却したいとお考えでしたら、是非当事務所までご相談ください。

 なお、「相続」と「遺言」のことをもっと詳しく知りたいというお客様のために、相続と遺言に関する情報・基本知識から応用知識・参考資料や書式・銀行の相続手続きや相続税のことなど、当サイト内のありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめページのご用意がありますので、下記をクリックしてそのページへお進みください。

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当サイト内の相続・遺言コンテンツまとめ

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おおまかな相続手続きの流れを知ろう!
遺言書の探し方・遺言検索システムの方法を紹介。
相続人の調査方法は戸籍集めでやります。
肝心な相続財産の調査で遺産を把握しよう!
調査したら相続放棄か遺産分割かを決めましょう。
遺産分割協議書の作り方や遺産の書き方を学ぶ。
分割協議書を使って預貯金の相続手続きをしよう。
最後の難所「法務局で不動産の名義変更」

【相続(基本編)】
死亡以外でも相続が開始することがある?
相続に困ったときの公的な相談先一覧
養子は実子と同じように相続できる?
認知を受けた非嫡出子と嫡出子の相続分の違い
内縁の配偶者は相続人になる?
行方不明の相続人がいて困っている
相続させたくない相続人の相続権を奪う方法
生命保険金は相続財産になる?
死亡退職金は相続財産になる?
子供名義での銀行預金は相続財産になる?
死亡・相続開始後すぐに行う手続きは
亡くなった人の水道光熱費や病院代の清算
葬儀代(葬式費用)の支払いは誰がする?
遺言書があっても遺産分割協議できるか
親の介護をしたら多く相続財産をもらえる?
相続財産が不動産だけの場合の遺産分割方法
相続税は誰が申告するの?
相続税はいつまでに申告するの?
相続税はいつまでに納付すればいいのか
相続税は分割払いできる?
相続税は現金以外でも払える?
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