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遺言書による相続登記(不動産の名義変更)

遺言書による相続登記
(不動産の名義変更)

遺言書による相続登記とは?

遺言書による相続登記とは?

 建物や土地のような不動産は所有者に変更が生じると、その名義の変更が必要となります。相続においてもそれは同様です。相続は相続開始と同時に被相続人から相続人に所有権が移転します。つまり所有者に変更が生じますので、その旨の登記をしなければなりません。 

 登記をする際、移転の事実の違いによって手続き方法や申請人、必要書類が変化します。相続の登記の場合ですと法定相続分通りの相続登記なのか、遺産分割協議による相続登記なのか、遺言による相続登記なのかによって手続き方法等が変わっていきます。

 金融機関の相続手続きのような、他の相続手続きと違い不動産の相続手続きは事案によって非常に分かりづらく、細かいです。今回は遺言の有無によって相続登記の方法にどのような変化があるのか説明していきます。

「不動産の名義変更」という言葉は間違っている?! ~豆知識~

 この相続が発生したことを原因として所有権を移転する方法を正式にいうと「相続登記」といいます。登記に馴染みがない一般の方のため、司法書士はあえてわかりやすい表現で、「不動産の名義変更をする」といった言葉を使いますが正確にいうと間違いです。なぜなら、登記法上の名義変更というと、それは所有権登記名義人表示変更登記(住所変更登記や氏名変更登記など)を指すこととなり全く違う登記の意味になってしまうからです。
 とはいえ、司法書士や法務局の登記官はそのことを認識しながら、わかりやすい「不動産の名義変更」という表現を使いますので、これから相続登記をしようという方はこの事実を知ったうえで話をした方が登記を進めやすいかもしれませんね。ちなみに、当事務所でもわかりやすいいよう「不動産の名義変更」という言葉を採用して説明しています。

遺言書がある場合と、ない場合の相続登記の違い

 登記手続きの違いは遺言があった場合、なかった場合のみで変化はせず(後述する必要書類は遺言の有無で変化します)遺言の内容によって変化する場合があります。
 それは遺言の内容(不動産について)が相続分の指定や遺産分割の方法なら遺言のない
通常の相続登記とかわりません。遺言の内容(不動産について)が遺贈の場合は登記の原因、申請人が変化します。

 通常の相続登記は、相続人の1人から申請することができ、また権利者義務者のない単独申請であり、登記の原因は相続と記載します。*1
 逆に遺贈の場合は、権利者の受贈者(遺贈を受ける者)と義務者である相続人全員の共同申請となり、登記の原因の記載は遺贈となります。また遺言執行者が選任されている場合は通常の相続登記には遺言執行人は関与しませんが、遺贈の登記の場合は逆に相続人は関与せず遺言執行人が受贈者と登記申請を行います。共同申請の方が基本的に手続きは煩雑ですし必要書類も多くなります。
 

*1 遺産分割協議の前に既に相続登記をしていて遺産分割協議によって再び移転をする場合は共同申請となります。

遺言執行者について詳しく

遺言書がある場合と、ない場合の必要書類の比較

 遺言がある場合とない場合の登記手続きの違いは遺言の内容によって変化しましたが、必要書類に関しては遺言の有無で変化します。
 遺言がある場合は遺言が必ず必要な書類になりますし、なければ当然必要ありません。ただし、登記手続きのところで述べたように、遺言の内容が遺贈なのか、相続なのかによって必要書類も更に変化しますので注意が必要です。

~それぞれのパターンで変わる必要書類について~

1 通常の相続登記のとき
相続人1人から申請でき、必要書類は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本及び改製原戸籍(除籍謄本)、相続人全員の戸籍謄本、相続人全員の住民票の写しとなります。

2 遺言のある場合で遺贈ではないとき
遺言書(公正証書遺言以外は検認済であること)、被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)、遺言によって相続をする相続人の戸籍謄本、遺言によって相続をする相続人の住民票の写しです。

3 遺言のある場合で、遺言の内容で不動産の遺贈があるとき
遺言書(公正証書遺言以外は検認済であること)、被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)、遺贈を受ける者の住民票の写し、登記識別情報(登記権利書)、相続人全員(又は遺言執行者)の印鑑証明書が必要書類となります。

 以上が遺言のある場合ない場合、遺贈がある場合での基本的な必要書類です。
 1番の被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)が出生から死亡まで必要な理由は1番の場合、通常の相続なので相続人の漏れが生じないように相続人であるもの全員を特定するために被相続人の全ての戸籍を調べる必要があるからです。
 逆に遺言がある場合は不動産を受け取る者が遺言書の記載により明確であり、被相続人の亡くなった事実さえわかればよいので出生から死亡までは必要ありません。
 また、3番は先述したように共同申請なので義務者(この場合相続人全員又は遺言執行者)の印鑑証明書及び登記識別情報が必要となります。不動産の登記では共同申請の場合原則、登記識別情報と義務者の印鑑証明書が必要になるからです。住民票の写しは、新たにその不動産の名義人になるものが実在する人物であることを証するために必要となります。架空の人物の登記を防止するためです。

 

 

遺言のない通常の相続登記

遺言による相続登記

遺言による遺贈の登記

登記の原因(登記申請書記載事項の一部)

 

相続

 

相続

 

遺贈

 

申請人

 

相続人

 

相続人

相続人全員(又は遺言執行者)及び受贈者

 

遺言書

 

 ─

必要

必要

被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)

必要

(相続人全員の特定のため出生から死亡まで必要)

必要

(亡くなったことを証するため)

必要

(亡くなったことを証するため)

不動産を受け取る者の住民票の写し

 

 

必要

 

必要

 

必要

戸籍謄本

 

相続人全員分

 

不動産の相続を受ける者

必要なし

 

印鑑証明書

 

必要なし

必要なし

必要(義務者)

 

登記識別情報

 

必要なし

必要なし

必要

遺言書の検認について詳しく

難しい相続登記

 通常の相続による登記、遺言による登記の手続き方法の違い、必要書類の違いを見てきましたが、これはあくまでの基本的なものです。ケースによって相続登記は手続きの流れが細かく変化しますし、必要となる書類は多岐にわたります。
 不動産の登記で必ず必要となる費用の登録免許税も決して安いものではありませんから間違った登記は避けたいものです。また自分自身で必要書類を調べて集めてとなると、かなりの時間がかかってしまいます。そういった理由から、他の相続手続きと違い不動産の相続登記手続きに関しては専門家への相談が必要だと感じます。もしご自身で相続登記手続きをされる場合は、時間はかかってしまいますが、必ず法務局で説明を受けながら手続きをした方がよいでしょう。

相続不動産の名義変更なら当事務所へご相談を

 前述したように、相続登記(不動産の名義変更)は馴染みのない法務局に対して行うものであり、相続でしなければならない手続きの中でも最も厄介かつ複雑な手続きといえます。知識がない人がやった登記で最も大きな問題としてあがるのは「登記申請漏れ」です。不動産は単純に土地と建物だけとは限りません。共有私道部分・駐車場・隅切部分・遠隔地の土地など、このような部分の権利関係をご自身で全て把握できますか?特に私道部分の移転漏れがあったために、将来不動産を売却しようとしてもできないということもありえます。ご自身でやられて不動産売却が不可能となるような大きなミスをしてしまうくらいだったらはじめから専門家に相談した方がいいに決まっています。
 当事務所も相続した不動産名義変更に強く力をいれておりますので安心してご相談にいらしてください。
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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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