横浜・東京で相続・遺言のご相談なら来店型の当事務所へお問い合わせを│相続した不動産・相続預貯金の解約・遺産分割・公正証書遺言作成などお任せください!

遺産相続と遺言作成についてだけ詳細に解説する専門サイト

相続遺言サポートオフィス

横浜市西区北幸2-10-36KDX横浜西口ビル1階(横浜駅)
東京都台東区東上野4-16-1横田ビル1階(上野駅

司法書士・税理士と連携サポート!

 045ー594ー7077 (横浜駅分)
 03ー5830ー3458 (上野駅分)

お客様がご相談しやすい
最寄りの方へお問合せ下さい

神奈川エリアの方は…
横浜駅の横浜オフィスへ!
東京エリアの方は…
上野駅の東京オフィスへ!


土日祝日夜間の面談対応可


(無料面談受付予約の時間)
平日9:00~18:00

045-594-707703-5830-3458

定期借地権付きの建物(空き家)を相続したら

定期借地権付きの建物(空き家)を相続したら

定期借地上の空き家問題

 定期借地権付きの建物を相続したらどうすればいいのか。

持ち家は通常土地を使用するための権利を持っています。多くは、土地の所有権を自分で取得して家を建てる方法ですが、中には「借地」という方法で家を建てている場合があります。

その中でも「定期借地権付き」の借地の場合は話が非常に複雑となりますので、ここでは定期借地権付きの建物を相続してしまった場合について解説をしていきたいと思います。

なお、本ページでは定期借地の場合に限定した解説となりますので、通常の借地の場合には該当しない内容となります。

そもそも定期借地権とは

 定期借地権とは、読んで字のごとく、定められた期間だけ土地を借地として貸すものです。
通常の借地権とは違って、借地権の存続期間(50年以上で設定)を満了すれば、借地権が確実に消滅する借地契約となります。

必ず土地が更地となって戻ってくるため、地主にとっては通常の借地よりも使い勝手のいい借地契約ですが、土地を借りる側にとってみると、期間満了により建物を取り壊して更地返しにしなければいけませんので、不利な契約内容となります。

定期借地権は、平成4年に施行された借地借家法によって生まれたばかりの権利ですので、現存している定期借地権付きの建物は、それ以降に作られた建物である場合が多いと思います。

定期借地権付き建物(空き家)を相続したらどうする?

 定期借地権付き建物を相続してしまった場合は、普通の相続手続きよりも大変な思いをすることは間違いありません。なぜなら、地主との関係を引き継がなければならず、期間が満了した場合には、相続した人が自分のお金で建物を取り壊さなければいけないからです。
自分が好きで定期借地権の土地のうえに建物を建てたのならいいのかもしれませんが、その期間中に建物を相続した人はたまったものではありません。意図せずに相続したことで建物を取り壊さなければいけない義務を負うことになってしまうからです。

しかも、定期借地権にはもう一つ大きな問題として、原則「途中解約」ができないことがあげられます。
途中解約ができないというのは一体どうしてでしょうか?

定期借地権は一方的に途中解約が認められない?!

 定期借地権において、原則として途中解約が認められていません。これは、普通借地の場合と違って、長期設定になる定期借地権の場合には大きな問題です。
定期借地権というのは、たとえば50年で設定したとすれば
「50年間はきちんと借地として認め、期間が満了をした場合には更地渡しにしてスムーズに地主さんへ土地を返してくださいね。」
という契約となります。

つまり、法律では50年間の定期期間を貸し続ける期間が満了した段階で土地を返還することを定めているだけで、途中解約については定められていないのです。これは、借地借家法ができた際に、スムーズな土地返還に重きを置いたことで途中解約については深く議論がなされなかったことに理由があります。(定期借地契約書の中に途中解約について定めがあればそれに従う。)

ここで問題が出てきます。
定期借地権付き建物を相続した人は、上記のとおり途中解約ができませんので、基本的に残存期間が満了するまでの間は地代を支払い続けて建物を持ち続けなければいけません。

地代を払い続けていかなければならない相続人

 たとえば、相続した定期借地権が「月5万円の地代、残存期間が30年」あれば30年間地代を払い続ければ合計1800万円もの支払いになります。
さらに、建物取り壊しで200万円程度かかったとすれば、定期借地権付き建物を相続してしまったことで、2000万円もの損失になってしまいます。

自宅として使っていたわけではない相続人からしてみるとたまったものではないでしょう。ですが、相続してしまった場合には、定期借地権の契約者としての地位も当然に相続してしまうことになりますので、上記のとおり途中解約ができないまま最後まで持ち続けなければいけないことになります。

定期借地権は基本的に貸主のための契約と言えます。上記の事例でいえば、地主は月5万円で50年間貸すことで合計3000万円の地代を得ることができ、さらに更地で返ってくれば売却益で数千万円得ることも可能でしょう。借主に損失が出るということは、その反対に利益を得る貸主がいるということです。

地代を払いたくないからといった一方的な理由で定期借地を解約できるとなれば、地主の地代収入を得る利益を奪えることになってしまうので、貸主寄りの定期借地契約書の中で途中解約を認める条項を付けることは稀であることが実際のところです。

~地主と途中解約の交渉ができるのか~

 定期借地契約書の中に途中解約権を認める条項がなかったとしても、地主との交渉で途中解約が認められる可能性はあります。
しかし、前述したとおり、貸主は残存期間中の地代収入を受け取れるはずだったわけですから、簡単に途中解約を認めてくれるわけがありません。

結果として「違約金」を支払うことによって途中解約を認めてもらうことになるでしょう。
当然、違約金として残存期間中の地代を全て払って更地にして返還するといえば、地主とすれば途中解約を認めてくれるのでしょうが、それでは相続人側が納得できないはずです。どの金額で納得してもらうか、あまり無理な金額をいえば途中解約も認めてもらえなくなってしまいますので難しい交渉になると思います。

地主との問題解決が定期借地権付き建物を相続してしまった人の最大のハードルとなることは間違いありません。

管理ができない定期借地上の建物の空き家問題

 相続した建物を相続人が使用しているとは限りません。もし自分が使っていない定期借地上の建物を相続した場合には、今後誰かが管理をしていかなければいけないことになります。
とはいえ、日常生活の中で空き家の管理に時間を割くのはなかなかできることではないでしょうし、その建物が近所とも限りません。遠方ともなれば、簡単に管理をすることができないのは容易に想像できます。
空き家が管理ができないのであれば、そのうち建物は朽ち果ててボロボロの家になってしまいますので、どうにか空き家の処理方法を検討していかなければいけません。

前述したように、地主が簡単に定期借地権の途中解約を認めてくれるとは考えにくいので、どういった方法がとりえるのか慎重に判断をしなければいけません。

定期借地権付き建物は売却することができるの?

 結論からいえば定期借地権付きの建物として売却することは「可能」です。しかし、そこにも問題が出てきます。

定期借地権付きの建物を売却する場合、残存期間がどれくらいかポイントとなってきます。例えば、残存期間が20年ちょっとしかない定期借地権ともなれば購入層がぐっと減ってきてしまいます。
自分が生きている間だけ住めればいいと考える高齢者、20年後に転勤が確実な人、20年程度住める家を探している人。このようなニッチな層を探すとなればかなり買主探しに苦労することが目に見えています。
さらに定期借地権付き建物を売る場合の重要な問題点として

銀行から適正な評価が得られず住宅ローン(融資)を組むのが難しい

ことがあげられます。
定期借地権付き建物は、建物のみで評価がされますが、仮に抵当権をつけて実行をしたとしても借入金に充当するような金額は得られないと評価をされ買主が住宅ローンを使うことが難しくなってきます。(買い手が少ない定期借地上の建物には価値がないと判断される)

ともなれば、前述したようなニッチな層で、さらに現金一括で購入することが可能な人をターゲットにして売るしかないことになります。
ここまで購入者をしぼってしまうと、買い手はほとんどいなくなってしまい、結果として売れ残ったまま毎月地代を支払い続けなければいけない問題が出てきます。
また、それだけ問題を抱えているにも関わらず、さらに超えなければいけない問題が出てきます。それは、

地主に建物売買について譲渡承諾料を支払って承諾をしてもらう交渉が必要

ということです。
地主としても、今後地代を支払ってくれる人が資力がある人か見極める必要がありますし、どんな人が建物を購入するのか審査する必要がでてきます。
また、一般的にここで譲渡承諾料という名目のお金を支払うことで建物売買に承諾をしてもらうことになりますので、譲渡承諾料の準備も必要です。

 ここで勘違いしている方も多いので、正確に理解をしてほしいのですが、譲渡承諾料を払うのは買主ではなく現在の建物所有者です。つまり、相続の場合でいえば相続人が譲渡承諾料を払わなければいけません。
(譲渡承諾料については、地主と交渉するべきことなので何とも言えませんが、借地権価格の10%で算定して、そこから残存期間の割合をかけて計算するというのが多いようです。)

定期借地権付き建物の相続手続きの流れ

 定期借地権付きの建物であったとしても、通常の建物と同様に被相続人から相続人への名義変更が必要となります。
なので、まずは、遺産分割協議を行い、建物をどの相続人が取得するのか決定をしなければいけません。
遺産分割協議が成立したのなら、遺産分割協議書を作成して、管轄の法務局に対して相続登記を申請することになります。
登記が完了すれば、新たな建物所有者として、地主への交渉等を行うことになります。なお、定期借地契約の借主の地位については、相続によって当然に建物を取得した相続人へ引き継がれることになりますので、別途地主と契約を取り交わす必要はありません。(裏を返せば登記をしなくても地主は地代の請求を相続人に対して行うことができます)

被相続人が死亡したとしても地代の請求は止まりませんので、当事務所へご希望の場合にはなるべく早く当事務所までご連絡ください。

初動を間違えてはいけない定期借地権の相続

 定期借地権付きの建物を相続した場合、どのような方法で処理をしていくのか、最初の段階できっちりとした方針決定を行わなければいけません。この初動を間違えてしまうと後戻りができなくなってしまうので、最初が肝心です。
地主に途中解約を交渉するのか、それとも売却をするための譲渡承諾を交渉するのか。
途中解約を求めて交渉が決裂した後に譲渡承諾をもらえると思いますか?話が一度決裂してしまえば地主と話をするのは非常に困難です。

 まずは、どういった方法で定期借地権付き建物を処分していくのか、よく考えて慎重に行動を起こすにしましょう。
初期段階で当事務所にご相談いただければいいのですが、話がもつれてしまった後ではもう手がつけられなくなってしまっていることがほとんどです。
何もわからずに、自分で進めていってしまうことが一番のリスクだと思います。

相続した定期借地権付き建物(空き家)についてお困りなら当事務所までご相談ください!

 同じ専門家であっても得意不得意な分野は存在します。空き家の相談を多く取り扱う当事務所では、過去に定期借地権付き建物の処分をサポートした経験を活かしてお客様へ適切なアドバイスをさせていただきます。

借地の中で、「定期借地権」付きの建物を相続してお困りでしたら、まずは当事務所までご相談ください。
建物の相続手続き(名義変更)から、処分について一括してアドバイスをさせていただきます!
空き家については、以下の記事が参考になると思います。

【空き家の関連記事】
空き家処分サポート
空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除 
空き家を放置するデメリット
相続した空き家問題
なぜ空き家が売れずに負道産になるのか
空き家の処分を換価分割を使って解決

定期借地権付き建物の売却処分Q&A

 ここまで解説をしてきたように、定期借地権は法律上も複雑な権利です。地主との関係性、地代の支払い、譲渡承諾の交渉、途中解約の問題など、定期借地権付きの建物を相続した場合には、様々な問題が発生します。定期借地権について、ある程度の基礎知識については以下でまとめてありますので、ご確認ください。

Q.定期借地権付き建物を相続しましたが使う予定はありません。地主さんに解約の申し入れをして建物を取り壊せば解決できますか?
A.違約金の問題になる可能性があります。定期借地権は一定期間土地を利用することができる権利ですが、それと同時に地主は安定した地代収入を得る権利でもあります。一方的な解約の申し入れではなく、地主さんとの解約交渉が必要です。

Q.相続放棄をすれば定期借地権付き建物の一切の責任から逃れられますか?
A.建物の固定資産税支払い義務、地代の請求等についての責任は負わないものと考えられますが、建物の管理責任については民法940条の規定により空き家の管理責任までは回避できません。
詳しくはこちらの記事を参照≫相続放棄と相続不動産の管理責任

Q.譲渡承諾を得ることなく定期借地権付き建物を売却したらどうなりますか?
A.借地権の解約及び違約金の問題になる可能性があります。通常は地主さんへ話を通したうえで譲渡承諾を行いますので、勝手に建物を第三者へ処分することは認めれません。

Q.全く定期借地契約の内容がわからない場合はどうすればいいですか?
A.疎遠な方が相続人となってしまった場合、当該定期借地契約の内容がどうなっているのか全く不明なケースがあります。その場合には、現在の土地の所有者(地主)を見つけ出して、契約内容を把握することが必要です。なるべく早く判明させないと地代滞納等が発生してしまうので注意が必要です。

Q.売却時に譲渡承諾料を支払わなくていい方法はありますか?
A.一般的に譲渡承諾料を支払って地主から承諾を得たうえで建物の売却・処分を行いますが、地主が承諾料について不要と言ってもらえれば支払う必要はありません。要は、地主との交渉次第です。

Q.定期借地上の建物を使う場合、故人と同じ地代を払っていけばいいですか?
A.相続によって、借地上の建物を取得した相続人は、被相続人の借主の地位も承継しますので、原則そのままの地代を支払っていけばいいものと考えられます。ただし、相続の発生のタイミングで地主が地代の値上げ交渉をしてくる可能性は否定できません。

Q.定期借地権付き建物を買ってくれる人はいるんですか?
A.当然、条件に納得してもらえる人を見つけて買ってもらうことは可能ですが、定期期間しか使えない以上は通常の所有権土地や一般借地に比べると購入してくれる人は少ないです。また、残存期間が短ければ短いほど、買ってくれる人を見つけるのが難しくなります。残存期間を考慮した低価格での処分となることが想定されます。

 なお、「相続」と「遺言」のことをもっと詳しく知りたいというお客様のために、相続と遺言に関する情報・基本知識から応用知識・参考資料や書式・銀行の相続手続きや相続税のことなど、当サイト内のありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめページのご用意がありますので、下記をクリックしてそのページへお進みください。

『当サイト内の相続・遺言に関するコンテンツまとめ』ページはこちら

相続 遺言

ご依頼は、各オフィスへ直接お問合せください。

 相続専門来店型の当事務所ではお客様が行きやすい最寄りのオフィスでのご相談対応可能!下記の横浜駅と上野駅のいずれか近い方を選んでください。
地図をクリックすると各オフィスの詳細ページへ進めます。

当事務所では、お電話やメールでのご相談・質問はお受けしていませんのでご遠慮いただきますようお願い申し上げます。

横浜オフィスのご依頼・予約はこちら

横浜駅西口より徒歩5分

045-594-7077

電話受付:9:00~18:00(土日祝を除く)

東京オフィスのご依頼・予約はこちら

上野駅入谷口より徒歩3分

03-5830-3458

電話受付:9:00~18:00(土日祝を除く)

当サイト内の相続・遺言コンテンツまとめ

【相続の流れ①~⑧】
おおまかな相続手続きの流れを知ろう!
遺言書の探し方・遺言検索システムの方法を紹介。
相続人の調査方法は戸籍集めでやります。
肝心な相続財産の調査で遺産を把握しよう!
調査したら相続放棄か遺産分割かを決めましょう。
遺産分割協議書の作り方や遺産の書き方を学ぶ。
分割協議書を使って預貯金の相続手続きをしよう。
最後の難所「法務局で不動産の名義変更」

【相続(基本編)】
死亡以外でも相続が開始することがある?
相続に困ったときの公的な相談先一覧
養子は実子と同じように相続できる?
認知を受けた非嫡出子と嫡出子の相続分の違い
内縁の配偶者は相続人になる?
行方不明の相続人がいて困っている
相続させたくない相続人の相続権を奪う方法
生命保険金は相続財産になる?
死亡退職金は相続財産になる?
子供名義での銀行預金は相続財産になる?
死亡・相続開始後すぐに行う手続きは
亡くなった人の水道光熱費や病院代の清算
葬儀代(葬式費用)の支払いは誰がする?
遺言書があっても遺産分割協議できるか
親の介護をしたら多く相続財産をもらえる?
相続財産が不動産だけの場合の遺産分割方法
相続税は誰が申告するの?
相続税はいつまでに申告するの?
相続税はいつまでに納付すればいいのか
相続税は分割払いできる?
相続税は現金以外でも払える?
準確定申告って?
相続税申告に必要な残高証明書とは
相続税の3つの控除を知りたい
相続時精算課税制度ってどんなもの?
遺産分割が成立しないと相続税申告できないの?
胎児も相続人になれるの?
相続人の範囲と法定相続分は?
遠い本籍地の戸籍謄本の取り方を知りたい
権利証が見つからなくても相続登記できる?
遺産分割をしないで放置したらどうなる?
負道産を相続してしまったら
遺品整理業者へ頼むメリットは?
農地を相続したら
相続不動産を売る際に発生する税金って?
みなし取得費と譲渡所得税を知る
除籍謄本って何?
改製原戸籍って?
疎遠な相続人と遺産分割する注意点
法定後見と任意後見の違いは?
成年後見制度について知りたい
期限付きの相続手続きってあるの?
遺産分割証明書とは?
法定相続情報証明制度って何?
法定相続情報一覧図の申請方法は
法定相続情報一覧図と相続関係説明図の違いは?
高齢者消除とは
同時に相続人が死んだらどうなる?
相続税額の2割加算とは
相次相続控除って?

【相続(応用編)】
相続専門家について
未成年者がいる場合の遺産分割①
未成年者がいる場合の遺産分割②
認知症の方がいる場合の遺産分割
相続債務の調べ方
横浜地方法務局・不動産管轄一覧
相続税の課税対象となる「みなし相続財産」
特別受益とは
揉めない遺産分割の方法
寄与分とは
出生から死亡までの戸籍の集め方
調停・審判による相続財産の名義変更
遺言書による相続財産の名義変更
相続による株式・国債の名義変更
死亡届の提出は相続開始のスタートライン
代襲相続とは(世代をまたぐ相続)
小規模宅地の特例とは
相続放棄をすることの危うさ
相続手続きに必要な戸籍取得の難しさ
相続財産とは、そもそも何か
銀行等での相続手続きに必要になる書類
​≫海外在住の相続人がいる場合の遺産分割
相続財産の中に株式や国債があった場合の相続手続き
遺産分割協議をする前に知っておきたいポイントとは
相続した遺産の分け方と、その流れ
遺贈を受けると相続分が減ってしまう?
香典や弔慰金は相続財産?
不動産の相続による名義変更の期限
相続放棄手続きの流れ
相続人になれなくなってしまう行為
相続分の譲渡とは
​≫相続放棄と相続不動産の管理責任
戸籍をたどることが出来なくなる場合
相続不動産は売却してしまった方が良い場合も
相続不動産を売却する場合に必要となること
遺産分割協議の前に相続財産を確定する重要性
相続登記に必要な住民票の除票が取得できない?
相続人の1人からの預金の解約
空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除
空き家を放置するデメリット
相続した空き家問題
​≫なぜ空き家が売れずに負動産になるのか
定期借地権付きの建物(空き家)を相続したら

自宅と一緒に売れない土地を相続したら
遺言の内容を財産を受け取らない相続人に伝えるべきか
遺産相続と会社の解散・清算

【解決事例】
後妻との子供だけに遺言で財産を残す方法
銀行やゆうちょ銀行の口座が凍結されてしまった
未成年者がいる場合の遺産分割協議
父と母が順に死亡した場合の相続登記
3ヶ月経過した相続放棄を受理させる
特定の相続人に相続財産をあげないためにしたこと
権利証がない場合の相続登記について
絶縁状態だった父親の財産の相続
住所で不動産を特定した遺言書による相続登記
空き家の処分を換価分割を使って解決
認知症の方がいる場合の遺産分割方法
相続登記を放置していた代償
残された家族が揉めてしまう遺言
遺産、相続財産の調査の方法(預貯金のケース)
あるはずの遺言が見つからない
不動産の売買契約後に所有者が死亡した
昔書いた遺言書を公正証書遺言で書き直したい
凍結された死者名義の定期預金の口座を解約したい
遺品の中から直筆の遺言書がでてきたら
遺言執行者・遺言保管者に専門家を指定して解決
節税対策の相続放棄
会ったこともない相続人との遺産分割協議
相続税申告期限が間近の遺産分割協議
公正証書遺言による不動産の名義変更
認知症の母親に相続させずに遺産分割したい
面倒な相続手続きはやりたくない

遺言の内容を知らせずに相続手続きを進めたい
相続した定期借地権付の建物を売却処分
相続した売れない土地を相続放棄せずに解決
相続で共有になった土地の持分売買

弊社代表のインタビューはこちらへ

事前予約の受付はこちらへ

問い合わせ

 ご予約受付ダイヤル

横浜オフィス(横浜駅)への電話予約はこちら

045-594-7077

東京オフィス(上野駅)への電話予約はこちら

03-5830-3458

メールでのご予約は24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

相続サイドメニュー

  横浜オフィスのアクセス

横浜オフィス

相続のご依頼・相談はお気軽に!

045-594-7077

横浜西口より徒歩5分

〒220-0004
神奈川県横浜市西区北幸2-10-36
KDX横浜西口ビル1階 (駐車場有)

営業時間 平日9:00~18:00

  東京オフィスのアクセス

東京オフィス

相続のご依頼・相談はお気軽に!

03-5830-3458

上野駅入谷口より徒歩3分

〒110-0015
東京都台東区東上野4-16-1
横田ビル1階

営業時間 平日9:00~18:00

よしだ法務グループ代表紹介

代表者のご紹介

 司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

当オフィスを画像でご紹介

横浜オフィスのご紹介

事務員に話が聞こえることがない完全な個室でご相談お受けします。

東京オフィスのご紹介

JR上野駅そば。コンクリ打ちっぱなしのオシャレなビルが目印です。

当オフィスのメンバーご紹介

オフィス代表・スタッフなど

  東京オフィス代表 松浦祐大

東京オフィス代表のプロフィール

      事務担当 飯田

      接客担当 田沢

ここに掲載しきれなかった他のスタッフ一同、お客様のご来店を心よりお待ち申し上げております!

 当オフィスの業務対応エリア

神奈川県・東京都を中心に、千葉県・埼玉県のお客様もご対応可能!!

神奈川エリア

横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他

東京エリア

新宿区・千代田区・中央区・文京区・渋谷区・目黒区・江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・北区・荒川区・板橋区・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・世田谷区・港区・品川区・大田区・台東区・小平市・西東京市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・立川市・町田市・八王子市、他

千葉・埼玉エリア

千葉・埼玉にお住まいのお客様も増えておりますのでご安心してご相談ください!

相続手続ガイドブック

相続手続ガイドブック

相続手続きを基本を網羅した超初心者向けガイドブック

目次の一部ご紹介
  • 相続手続き流れ
  • 役所への死後事務手続
  • 財産調査・遺産分割 他

相続の司法書士よしだ法務事務所

行政書士法人よしだ法務事務所

相続不動産売却サポート

親族間売買サポートセンター

個人間売買サポートセンター