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相続人代表者指定・変更届とは
不動産を所有している方は、毎年固定資産税を支払わなければいけないことは知られていると思います。
では、この固定資産税を支払っている不動産の所有者が死亡した場合にはどうすればいいのでしょうか?
これから遺産分割をしなければいけない状態でも代表者の変更届けを提出しなければいけない?
相続が発生して固定資産税の代表者変更届けのお願いが市役所から来た方に向けて解説をしていきたいと思います。
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税務上と法律上の考え方は違います。
この固定資産税の納税にかかる代表者変更届を役所に提出したからといって、当該不動産の所有者であることが確定するわけではありません。また、相続人への所有権移転をせずに納税を続けたからといって、それをもって所有者となることはありませんので、別途で遺産分割の手続きが必要となります。
なお、法律上は遺産分割を行うことによって、不動産の所有者を確定することができますが、役所側からすると現在の所有者が誰か判断つきませんので、相続登記により、不動産を取得することになった相続人への相続登記の手続き(法務局)が別途で必要となります。
登記上の所有者が変更されれば、役所側も現在の所有者を判断できますので、翌年からは当該登記名義人に対して固定資産税の請求をすることになります。
余談ですが、役所は1月1日現在の登記簿上所有者に対して固定資産税の請求をする取扱いをしています。
よって、年をまたいで1月10日に相続登記を申請したとすれば、その年は亡くなった方の名前のまま固定資産税の請求が来てしまうことになります(1月1日現在の登記名義人は亡くなった方のままだから)。もしそれが気になるのであれば、相続登記はなるべく年をまたぐ前の12月中に申請するようにしましょう。
未登記建物の場合はどうすればいいか?
登記の有無は固定資産税の納税に影響はありませんので(現況主義)、建物が現存する限りは固定資産税を支払わなければいけません。
未登記建物は本来であれば建物表題登記を申請して保存登記を行う必要がありますが、未登記のまま手続きをするのであれば、遺産分割協議書を作成して戸籍を取り揃え、役所の資産税課に対して固定資産税の納税義務者を届け出る必要があります(納税義務者とは未登記建物を取得することになった相続人のこと)。
もし、土地は相続登記をしたとして、未登記建物をそのまま放置した場合には、土地は相続人が納税義務者となり、未登記建物は死者の名前のまま固定資産税の請求が来てしまうことになります。
このような矛盾を生じさせないためにも、きちんと役所への届け出を行うようにしましょう。
通知書のタイトルは役所ごとに異なるかもしれませんが、このような内容の通知書が突然届くことがあります。
役所としては、固定資産税の請求をどの相続人にしていいのかわからないと困りますので、この通知書を出して固定資産税の請求先をとりあえず確定したいわけです。
お客様から遺産分割が行われずにいる場合にどうすればいいのか質問を受けることがありますが、「とりあえず代表者を誰かにしてください。」と伝えるしかないところであります。
前述したとおり、この固定資産税の代表者変更届けを提出したことをもって、相続不動産の所有者が確定することはありませんので、相続人間で相談をして代表者を決めるようにしましょう。
当事務所では、このような「突然、役所からの固定資産税の通知書が届いたから相続放棄をしたい」といった相談を何度もお受けしてきましたが、最近になって急に相談件数が増えてきた気がしています。
おそらく、空き家対策特別措置法が施行されたことにより、行政が積極的に固定資産税の請求・所有者確定を行なっているのだと思います。
放っておけばいい話ではなくなりましたので、役所から通知書が届いたならすぐにでも相続放棄を選択すべきでしょう。
以下のページで、相続放棄についてQ&Aを交えながら詳しく書いてありますので、ご参考にしてください。
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相続する不動産が価値あるものとは限らない??
役所から固定資産税の請求が来たと聞くと財産的な価値があるように思えますが、必ずしも不動産が価値があるものとは限らないので注意が必要です。
例えば、役所から届いた通知書が代表者変更届けだけならいいですが、固定資産税の滞納の支払い請求もセットで来ることがあります。被相続人が滞納していたり、先順位相続人が支払わずに放置してそのまま相続放棄をした場合に、固定資産税の未納分が発生していることも考えられます。滞納金額の方が不動産価値よりも大きいのであれば相続放棄も検討しなければいけません。
また、相続した不動産が農地や畑・山林といった売却困難な土地の場合にはそれを相続してしまうと後々の処理に困ることも考えられます。
突然に相続が降ってきた場合には、相続するのか相続放棄するのか、慎重に検討をしなければいけませんので、なるべく早く専門家へ相談するようにしてください。
相続するか相続放棄するか、この2択を検討するうえで、不動産だけが判断材料ではありません。
被相続人が消費者金融に借金をしていたかもしれませんし、税金以外の滞納があるかもしれません。反対に、預貯金にお金が沢山残っていて相続放棄をしない方が得な場合もあるでしょう。
とにかく、突然相続の場合には状況を把握することが第一優先事項です。しかも、相続放棄はたったの3ヶ月しかありませんので、考えている時間的な猶予はありません。すぐにでもどうすべきか方向性を決めて一気に進めていかなければいけません。
どうしていいのかわからず迷っているくらいなら、それは時間の無駄です。知識や経験がないのに自分一人で悩んでいても答えがでるわけがありません。明日にでも専門家へ相談に行くべきです。
疎遠にしていた叔父や叔母が亡くなって急に相続人になってしまった、両親が離婚していて小さい頃に別れた父親が亡くなったと役所から連絡がきた、警察から親族はあなたしかいないと電話がきた、このような「突然相続」の相談は毎年増えてきているように感じています。
親族関係が希薄になった現代では、今後このような相談が増加してくるものと当事務所では考えております。もしこのような突然相続でお困りでしたら、まずは当事務所までご相談ください。
また、当事務所では、相続放棄をしたいと思ったお客様に向けて相続放棄サポートプランをご用意してあります。
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相続の流れ①~⑧】
①おおまかな相続手続きの流れを知ろう!
②遺言書の探し方・遺言検索システムの方法を紹介。
③相続人の調査方法は戸籍集めでやります。
④肝心な相続財産の調査で遺産を把握しよう!
⑤調査したら相続放棄か遺産分割かを決めましょう。
⑥遺産分割協議書の作り方や遺産の書き方を学ぶ。
⑦分割協議書を使って預貯金の相続手続きをしよう。
⑧最後の難所「法務局で不動産の名義変更」
【相続(基本編)】
≫死亡以外でも相続が開始することがある?
≫相続に困ったときの公的な相談先一覧
≫養子は実子と同じように相続できる?
≫認知を受けた非嫡出子と嫡出子の相続分の違い
≫内縁の配偶者は相続人になる?
≫行方不明の相続人がいて困っている
≫相続させたくない相続人の相続権を奪う方法
≫生命保険金は相続財産になる?
≫死亡退職金は相続財産になる?
≫子供名義での銀行預金は相続財産になる?
≫相続した収益不動産の家賃は相続財産?
≫死亡・相続開始後すぐに行う手続きは
≫亡くなった人の水道光熱費や病院代の清算
≫葬儀代(葬式費用)の支払いは誰がする?
≫遺言書があっても遺産分割協議できるか
≫親の介護をしたら多く相続財産をもらえる?
≫相続財産が不動産だけの場合の遺産分割方法
≫相続税は誰が申告するの?
≫相続税はいつまでに申告するの?
≫相続税はいつまでに納付すればいいのか
≫相続税は分割払いできる?
≫相続税は現金以外でも払える?
≫準確定申告って?
≫相続税申告に必要な残高証明書とは
≫相続税の3つの控除を知りたい
≫相続時精算課税制度ってどんなもの?
≫遺産分割が成立しないと相続税申告できないの?
≫胎児も相続人になれるの?
≫相続人の範囲と法定相続分は?
≫遠い本籍地の戸籍謄本の取り方を知りたい
≫権利証が見つからなくても相続登記できる?
≫遺産分割をしないで放置したらどうなる?
≫負動産を相続してしまったら
≫遺品整理業者へ頼むメリットは?
≫農地を相続したら
≫相続不動産を売る際に発生する税金って?
≫みなし取得費と譲渡所得税を知る
≫除籍謄本って何?
≫改製原戸籍って?
≫疎遠な相続人と遺産分割する注意点
≫法定後見と任意後見の違いは?
≫成年後見制度について知りたい
≫期限付きの相続手続きってあるの?
≫遺産分割証明書とは?
≫法定相続情報証明制度って何?
≫法定相続情報一覧図の申請方法は
≫法定相続情報一覧図と相続関係説明図の違いは?
≫高齢者消除とは
≫同時に相続人が死んだらどうなる?
≫相続税額の2割加算とは
≫相次相続控除って?
≫配偶者居住権とは
【相続(応用編)】
≫相続専門家について
≫未成年者がいる場合の遺産分割①
≫未成年者がいる場合の遺産分割②
≫認知症の方がいる場合の遺産分割
≫相続債務の調べ方
≫横浜地方法務局・不動産管轄一覧
≫相続税の課税対象となる「みなし相続財産」
≫特別受益とは
≫揉めない遺産分割の方法
≫寄与分とは
≫出生から死亡までの戸籍の集め方
≫調停・審判による相続財産の名義変更
≫遺言書による相続財産の名義変更
≫相続による株式・国債の名義変更
≫死亡届の提出は相続開始のスタートライン
≫代襲相続とは(世代をまたぐ相続)
≫小規模宅地の特例とは
≫相続放棄をすることの危うさ
≫相続手続きに必要な戸籍取得の難しさ
≫相続財産とは、そもそも何か
≫銀行等での相続手続きに必要になる書類
≫海外在住の相続人がいる場合の遺産分割
≫相続財産の中に株式や国債があった場合の相続手続き
≫遺産分割協議をする前に知っておきたいポイントとは
≫相続した遺産の分け方と、その流れ
≫遺贈を受けると相続分が減ってしまう?
≫香典や弔慰金は相続財産?
≫不動産の相続による名義変更の期限
≫相続放棄手続きの流れ
≫相続人になれなくなってしまう行為
≫相続分の譲渡とは
≫相続放棄と相続不動産の管理責任
≫戸籍をたどることが出来なくなる場合
≫相続不動産は売却してしまった方が良い場合も
≫相続不動産を売却する場合に必要となること
≫遺産分割協議の前に相続財産を確定する重要性
≫相続登記に必要な住民票の除票が取得できない?
≫相続人の1人からの預金の解約
≫空き家の譲渡所得税3000万円の特別控除
≫空き家を放置するデメリット
≫相続した空き家問題
≫なぜ空き家が売れずに負動産になるのか
≫定期借地権付きの建物(空き家)を相続したら
≫自宅と一緒に売れない土地を相続したら
≫遺言の内容を財産を受け取らない相続人に伝えるべきか
≫遺産相続と会社の解散・清算
≫相続した実家の名義を母親と子供のどちらにすべきか
≫認知症の親を施設に入れるため実家を売りたい
≫代襲相続で叔父の相続人と突然言われたら
≫孤独死した家を相続して売却・処分をするために
≫相続した空き家を売るべきタイミングとは
≫空き家を相続放棄するか相続するかの判断基準は
≫不動産の共有持分を相続したら
≫固定資産税の納税代表者変更届けとは
≫相続手続き上での印鑑証明書と戸籍謄本の有効期限
≫事故物件となる判断基準とは
≫不要な土地・空き家を国や市に引き取ってもらえるか
≫新型コロナウイルスと銀行での相続手続き
≫孤独死の相続手続き
≫事故物件を売却する方法
≫相続不動産売却と譲渡所得税
≫相続した不動産の「換価分割」って?
≫相続不動産を換価分割する流れ
≫換価分割の前にする相続登記
≫換価分割と遺産分割協議書の文言
≫換価分割にかかる経費を知りたい
≫換価分割にかかる税金について
≫換価分割の相談先はどこ?
≫相続した実家の活用方法として賃貸に出す
≫相続登記をすると不動産業者から営業が来る?
【遺言】
≫遺言専門家について①
≫遺言専門家について②
≫親に揉めない遺言書を書いてもらう方法
≫遺言書に気持ちを込める「付言事項」
≫遺留分とは?
≫自筆証書遺言について
≫公正証書遺言について
≫秘密証書遺言について
≫遺言執行者とは
≫遺言の撤回(取り消し)・変更の方法
≫遺言者死亡後の遺言執行の流れ
≫遺言書の検認手続き
≫遺言書による相続登記(不動産の名義変更)
≫遺言書を書くべき人とは
≫遺留分減殺請求権について
≫遺言書は家族以外の人にも遺すことができる
≫公正証書遺言でも無効になってしまうことがあるの?
≫作った遺言書を失くしてしまった
≫遺言書の検認証明書の見本
≫夫婦が一緒に遺言書を作成する場合
≫自筆証書遺言の失敗例・使えない遺言
≫包括遺贈と特定遺贈の違いとは
≫遺贈と死因贈与の比較
≫受遺者が先に死亡した場合の遺言の効力は
≫遺言が複数見つかったらどうなる
≫遺贈寄付とは
≫遺贈寄付を依頼する専門家の選び方
≫遺贈寄付で気を付けなければいけない3つの注意点
≫死後事務委任契約とは
≫妻の亡き後、身寄りがない私の財産を寄付したい
≫新型コロナウイルスと遺言書
≫自筆証書遺言の方式緩和
≫自筆証書遺言の保管制度
≫自筆証書遺言保管制度と公正証書遺言の比較
≫保管した自筆証書遺言の閲覧と撤回
≫自筆証書遺言保管を利用してみた体験談と感想
≫遺言執行者がやるべきこと
【解決事例】
≫後妻との子供だけに遺言で財産を残す方法
≫銀行やゆうちょ銀行の口座が凍結されてしまった
≫未成年者がいる場合の遺産分割協議
≫父と母が順に死亡した場合の相続登記
≫3ヶ月経過した相続放棄を受理させる
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≫高齢な相続人が複数いるケース
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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
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