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事故物件を売却する方法

相続した事故物件を売却する方法とは

相続した事故物件を処分する流れ

 前回は孤独死の相続手続きについて説明しましたが、孤独死の問題と切っても切り離せない問題があります。
それは、「事故物件の処分」です。
事故物件は通常の相続不動産の売却とは、その不動産の状態の特殊性から大きく売却の方法や注意点が異なります。

今回は事故物件とその売却の方法について詳しく解説したいと思います。

近年事故物件は増加している

 事故物件の問題は近年増加しています。
その大きな要因ともなっているのが、前回説明した孤独死の問題です。
孤独死は近年増加傾向にあり、それに比例して事故物件も併せて増加しています。
孤独死=事故物件の発生と言える程です(当事務所が取り扱う事故物件のほとんどが孤独死の事案です)。

孤独死の問題は、親族、近隣住民等、人との接点の少なさにあります。
そして施設、病院に入っていれば孤独死になることはありません。
孤独死になってしまう原因として大きいのが、他人と接点を持たなくても暮らせてしまう、自己所有の不動産に住んでいることが大きいです。

つまり、孤独死の原因の一部とも言えるのが、被相続人が自己の不動産を所有していることです。
そして、被相続人所有であれば、相続人がその不動産を相続しますので、相続人は被相続人の自己物件(事故物件)の問題をかかえてしまうことになります。

このような理由から、孤独死の増加に伴い、事故物件の問題も増加しているのです。

*賃貸物件での孤独死でも事故物件の問題は生じるが、所有者ではないため売却の問題は直接関係ないため、説明は控えます。

当事務所でも事故物件の増加は感じている

当事務所は相続業務を専門に行っていますが、ご依頼頂く相続業務の中で事故物件に該当する又は、事故物件に該当するのではないかと思われる相続が増えています。

孤独死の影響による事故物件もありますが、親族と疎遠になっていないケースでの事故物件も多いです。

親族と疎遠になっていないケースでは、亡くなられてから発見までの時間が早く、ほとんど不動産に物理的なダメージを与えていないこともあります。
しかし、事故物件の問題は物理的な側面より、心理的な問題のものが多いため、売却においても問題が残ります。
また、そもそも事故物件に該当するのかどうかも曖昧なため、相続人は売却の際に苦労します。

今後も、孤独死が増えていくことを考えると事故物件を処分する問題も併せて増加していくのではないかと当事務所は感じています。

事故物件かどうかの判断の難しさ

 事故物件とはそもそも何か。
事故物件の考え方については、「事故物件の判断基準とは?」で説明してありますので、詳しくはそちらを確認してください。

事故物件とは、簡単にいってしまえば買主が嫌がるであろう事が起きた物件の事を言い、事故物件を売却(処分)する場合には、買主にその内容を告知する義務が売主に生じます。
そして、買主が嫌がることがあるわけですので、当然売れにくくなり、売却価格が下がります。
すなわち事故物件となるのか、ならないのかで告知の有無も変わり、売却への難易度が変わります。

<事故物件の2つの側面>
①物理的な影響・・・物理的な影響とは、不動産自体への影響と言えます。

②心理的な影響・・・心理的な影響とは、買主の心理的な影響となります。

①の物理的な側面よりも、②の心理的な側面の方が、売却に影響を及ぼします。
また、事故物件の判断基準にも大きく影響を与えます。

事故物件の難しいところが、買主の心理的な部分が問題となるところです。
買主によっては、ほとんど気にしない人もいれば、嫌がる人もいる。
ある一定の基準を設けなければいけないような気もしますが、定義できるほど簡単な事例ばかりではありません。
事故物件に該当するかどうかの基準は法律にはなく、個別の事例毎に判断するため、不動産の売買に慣れない相続人とっては、事故物件の売買は大きな負担となります。

事故物件を売却する際の問題点

<売却価格の下落>
事故物件を売却する際に一番の問題となるのが、やはり売却価格が下がってしまうことです。その不動産で亡くなった人がいるとなれば、住みたくなくなるのも当然です。

また、そもそも不動産は必ず売却できるものではありません。
もともと売却することが難しい立地の不動産の場合で事故物件ともなれば、価格の問題以前に売却することすらできなくなります。
不動産については、税金、管理等に費用が掛かますので、売却が難しい不動産では、その負担が相続人にかかりつづけます。

<現状のままでは住めない>
被相続人が亡くなった状況次第ですが、発見までに時間がかかってしまった場合や、自殺、他殺の場合では、そのままの部屋の状態では、住めないことがあります。
そのままの状態で住めない場合は、売却するしないに関わらず、特殊清掃、リフォーム等の作業が必要となります。
特殊清掃やリフォームについては、それなりの費用が掛かってしまうため、相続人の負担も増します。

事故物件を売却する際のおすすめの方法

 相続人が事故物件を売却する際には、価格の下落と不動産のリフォーム等の負担が生じてしまうことは説明しましたが、価格の下落については、既に事故物件である以上回避できません。

しかし、リフォーム等不動産を住めるようにする作業については、回避することが可能です。
その方法とは、事故物件の買い取りを行っている業者に売却することです。


<買取業者に売却することのメリット・デメリット>

メリット
・すぐに事故物件を売却することができる
→業者に売却する方法の場合は、事故物件に最低限の価値があれば、業者はすぐに買取を行います。

・リフォームや残置物を撤去せずに引き渡しも可能
→個人に売却する際は、残置物撤去をし、リフォームを行い、引き渡し後すぐに住める形にすることが基本ですが、業者買取の場合は現状のまま引き渡す方法も可能です。
(特殊清掃は行う必要があります)

デメリット
・売却価格が更に下がる
業者買取の場合は、事故物件に住む目的ではなく、売却して利益を目的としているため、利益分売却価格は下がることになります。

 

以上が、業者買取のメリット・デメリットです。
事故物件を個人に売却する場合は、思っている以上に時間がかかりますので、買取業者に買い取ってもらうメリットは非常に大きいです。
また、リフォーム等を自身で行う場合、リフォーム業者の選択次第では費用がかさんでしまい利益のトータルで考えて業者に買い取ってもらったのと変わらない恐れもあります。
買取業者はリフォーム業も兼ねていることも多く、リフォームを安くできるからです。

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