相続した実家の名義を母親と子供のどちらにすべきか

　相続手続きの中で、最も典型的な事例ともいえるのが、被相続人が父親で、相続人が母親と子供のケースです。
子供が複数人である場合も多いでしょうが、とにかく、先に父親が死亡して、母親と子供が相続人となる事例は非常に多いです。

　このようなパターンでは、父親と母親が相続の対象不動産（実家）に住んでいた場合が多いものと思われますが、父親が死亡をした場合、一人残された母親に名義変更をしようと考えるのが通常だと思います。

「お父さんが亡くなったなら、実家はお母さんのものだよね。」
「両親が建てた家だから母に名義変更をするのが一番だ。」
「これからも住んでいくお袋に名義を変えてあげよう。」

多分、何も考えなければ、子供たちはこのような考え方が生まれて、母親へ名義変更をすることになるはずです。
ですが、本当に何も考えず母親に名義変更をしていいのでしょうか？
ここで一旦立ち止まって考えていただきたいのが専門家としての意見です。

たしかに、住んでいる母親に名義変更を変えるのが、最も実態に即していてスムーズな考え方だと思います。子供たちの中で異論を言う人は誰一人としていないでしょう。

しかし、母親に名義変更をしてしまうことで、大きな問題が生じてしまう可能性があることを認識していただきたいです。

　何も考えずに母親名義にしてしまうことで生じる問題をまとめてみました。ここの問題点をよく認識したうえで、名義変更をどうするのか検討してみてください。
 

（１）母親が認知症になって実家を売却できなくなる問題
　実家を母親名義にしたあと、数年が経過して母親の認知能力が衰えてきて認知症になってしまったとします。介護が大変になり、母親を施設にいれるための費用に充てるため、実家を売却しようと子供たちは考えるはずです。
しかし、ここで問題に気がつきます。

認知症になった母親は法律行為ができないので、実家を売却することができません。

こんなこと、相続の時には考えもしなかったかもしれませんが、いざ売却しようと思った時に困る方（子供たち）って本当に多いです。
相続の時には母親は元気で忘れがちですが、ご主人が亡くなったことで話し相手がいなくなり認知能力が衰えるケースは非常に多いです。残念なことですが配偶者がいなくなった方は体や脳の老化が急激に進む場合が多いので、残された母親が認知症になってしまうリスクも想定すべきです。

［問題の解決策］
母親が認知症になることを考えるなら、実家の名義は相続時に子供へ変更しておくといいです。いつでも実家を売却できるようにしておくことで、認知症対策を取ることができます。

（２）母親に実家を相続させることで二次相続時の相続税が高額になる問題
　年齢を考えると父親の後に亡くなる可能性が高いのは母親です。
父親の後に母親が死亡することを「二次相続」といいますが、二次相続時には、父親の時よりも相続人が１人減るわけですから相続税の非課税枠も少なくなります。
また、二次相続時には配偶者控除も使えません（配偶者は先に亡くなってるため）。
さらに、子供達がみんな実家を出ていた場合には小規模宅地等の特例も使えませんので、二次相続時には、相続税額が高額になるケースがでてきます。

何も考えずに、一次相続の際に実家の名義を母親にしてしまった場合、二次相続の段階で実家も相続財産に含まれてしまいますから、子供たちが払う相続税が高額になってしまう問題がでてきます。

［問題の解決策］
父親と母親の資産がどの程度か、個々の状況で異なってきますので個別に検討する必要はありますが、一次相続の際にどの程度の相続税を払っておくのか、税理士と二次相続を踏まえた遺産分割をすることで相続税対策を行うのがいいでしょう。

（３）相続登記が２回必要になってしまう問題
　これは上記２つの問題と違って必ず生じる問題です。
父親が死亡したことで母親に相続登記を申請したとします。そして、その後に母親が亡くなった場合、母親から子供に相続登記を申請することになります。
つまり、２回の相続登記が必要になってしまいますので、２回分の司法書士報酬＋登録免許税が必要になってしまいます。

費用がかかってしまうこともそうですが、法務局での名義変更の手続きを２回やらなければいけないのは非常に面倒で手間だと思います。

［問題の解決策］
母親に名義変更をしてしまうと２回の相続登記が必要になりますが、ダイレクトに子供へ名義変更をすることで１回の相続登記ですませることができます。いずれ相続する子供のことを考えるなら、１回で完了させてしまった方が合理的な考え方といえます。

　一旦名義を変更してしまうと、簡単に変更することができなくなります。
正確にいえば、名義変更自体はすることができますが、税金が発生するので実際問題として名義を簡単に変えることができないのです。

自由に名義を決められるタイミングは、相続のみだと思ってください（もちろん相続人に限られます）。

不動産の名義は理由なく変更できるものではありません。「登記原因」というものが必要になります。
登記原因とは、法律上で定められたもので、「売買」「相続」「贈与」「財産分与」などが、典型例だと思います。相続以外の場合で変更する場合は、一般的に売買か贈与になるかと思いますが、売買代金の授受がなければ、贈与でやることになるはずです。

贈与で不動産の名義変更をするということは、贈与税が発生する可能性があります。贈与税は相続税に比べて非常に高額なので、贈与税を払ってまで名義変更をすることは現実的ではないと思います。

となれば、やはり一旦変えた名義を変更することは困難だと考え、今回の相続の段階で、名義を誰にするのかしっかりと決めることが重要になってきます。

　今回の相続だけを見るのではなく、今後のことも踏まえて総合的に名義を検討するべきだと考えます。
ここまで、名義変更を誰にするのか、全て子供目線での意見でお話をしてきましたが、やはり母親の意見も大事にしなければいけません。自分が住む家なのに、自分の名義にできないのは母親としてもいい気持ちはしないでしょう。

当事務所では、これまで同様のご相談を何度もお受けしてきました。
「名義をどうするのか。」
この疑問は、一律の答えがないのが非常に難しいところです。相続税が発生する可能性があるなら二次相続も検討すべきでしょう。お母様が亡くなった後に実家に自分が住みたいと考えている子供もいるかもしれません。認知症対策をどのようにしていくのか、場合によっては任意後見や家族信託の併用も考えるべきです。

いましか検討することができないものですから、相続した実家の名義についてお困りでしたら一度当事務所までご相談ください。
過去の経験則や専門知識を使って、お客様にあったご提案をさせていただきます。