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更新日:2022/4/13
記事監修者:司法書士・行政書士 吉田隼哉
換価分割と経費
相続した不動産を換価分割しようと考えた時、真っ先に気になるのが「いくらで売れるのか」だと思います。
意外かもしれませんが、ほとんどの方は売れる金額ばかりに頭がいってしまい、最初に経費のことまで気にされる方はそこまで多くありません。
当事務所にご相談に来られた方には想定される経費について一通りお話をさせていただきますが、こちらからお話をしてはじめて経費のことに気が付く感じでしょうか。
経費のことも把握しておかなければ、最終的な手残りを計算することができないと思いますので、これから相続不動産を換価分割される方は、是非このページを参考にしていただければと思います。
相続した不動産を売却するためには、絶対に必要経費が発生します。売ったお金が全て手元に残るわけではありません。
売値-経費=手元に残るお金(手残り)
それぞれの相続関係や物件の状況によって、換価分割かかる経費は異なってきますが、一般的にかかる経費についてご紹介します。
項目 | 専門家・業者 | 費用・計算方法など |
---|---|---|
相続登記 | 司法書士 | 相続関係、物件の評価額や土地の筆数によって報酬が決まることが一般的。 |
相続登記の登録免許税 | ─ | 不動産の評価額×1000分の4 で計算する。 |
仲介手数料 | 仲介会社 | 不動産の売買価格×3%+6万円 で計算する。(400万円超の場合) |
売買契約書印紙 | ─ | 不動産の売買価格に応じて印紙額が決まる。 |
残置物撤去 | 残置物撤去業者 | 建物の残置物の量で費用が決まる。一般的にトラックの台数分で計算する。 |
遺品整理・特殊清掃 | 遺品整理業者 | 亡くなった状況で費用が決まる。特殊清掃も必要なら更に高額になる。 |
測量費用 | 測量士 | 土地の大きさや筆数、隣接地の数によって報酬が決まることが一般的。 |
建物解体費用 | 建物解体業者 | 建物の大きさや作業状況で費用が決まる。床面積で計算することが一般的。 |
建物滅失登記 | 土地家屋調査士 | 建物の滅失登記は5~10万円が一般的。 |
相続税 | 税理士 | 遺産総額で相続税額や税理士報酬が決まることが一般的。 |
譲渡所得税 | 税理士 | 購入時と売却時の譲渡益を元に計算。相続税より高額になることがある。 |
その他、諸経費 | ─ | 交通費や郵送代、戸籍等の取得代など諸経費。 |
上記の表が一般的な経費一覧となりますが、それぞれ事案によっては発生しないものもあります。
例えば、測量費用や建物解体費用は、戸建では発生しますがマンションでは発生しません。相続税も基礎控除額を下回れば納付はありませんし、譲渡所得税も譲渡益が出なければ納付は必要ありません。
孤独死のような事故物件であれば特殊清掃が必要になりますが、病院などで亡くなった場合には残置物撤去だけで問題ありません。
お客様の状況によって、換価分割にかかる経費は異なりますから、あくまでも上記の表は参考に留めてください。
※詳しくお聞きになりたい場合は、ご予約のうえ当事務所へご相談ください。(お電話やメールなどでのご質問の回答は行っておりません)
一通り経費について網羅しましたが、実際の売り方によっては必要にならない経費があります。
例えば、建物解体費用ですが、古屋付きの現況で売買をすれば買主側が解体をやるため売主は解体費用がかかりません(当然ですが売買価格はその分で下がります)。
買主が了承してくれたら測量をやらない公簿売買にする方法もありますし、売り方次第では経費をやらないでスムーズに売買→引渡しと行うことができます。
とはいえ、やはりなるべく綺麗な状態にして売った方が買い主にも安心して買ってもらえますのでその価格は反映されるはずです。
換価分割するにあたって、スムーズに売却をするのか、それとも1円でも高値を狙うのか、相続人でしっかりと話し合って進めていくといいと思います。
売却経費については、支払いのタイミングがそれぞれ違いますし、基本的には売却代金を受け取る前に支払わなければいけません(仲介手数料は売却代金から支払うのが一般的)。
売却代金を受け取る前に支払うということは、相続人の中の誰かがそれを立て替えなければいけないことになります。
建物解体費用では150~300万円位にはなりますし、測量費用や残置物撤去費用も高額です。
それらの費用を立て替えるのは相当大変なことですから、相続人の中で誰が立て替えるか前もって決めておくべきだと思います。
遺産整理と相続不動産売却(換価分割)
当事務所では、遺産整理と換価分割をまとめてご依頼いただくことが多いのですが、そういった場合には、相続財産から売却経費を差し引いて支払う等を行うことも可能です。そうすれば相続人の中で誰かが犠牲になって支払う必要にありませんし、相続人間で余計な話をせずにすみます。
また、当事務所の提携先業者であれば、基本的に売買代金を受け取るまで支払いを待ってくれますので、そもそも立替えが生じません(売却代金を受け取った当日に振込みます)。
相続手続きから一括してお任せいただくこともできますので、ご相談ください。
相続不動産の売却サポート(換価分割)については、こちら≫相続不動産の売却サポート
前述した換価分割の経費一覧を見ただけでは、どれくらいかかるのか想像が難しいと思いますので、当事務所が実際に対応した事案をもとに仮事例を作りました。
ご自身のケースに当てはめて考えてみてください。
[仮事例(換価分割の対象不動産)]
・築60年の木造2階戸建て(地積150㎡、延床面積120㎡)。
・現況:残置物有、住んでいた親が亡くなり現在は空き家。
・相続人は、長男・次男・三男の3人。
・売却して3等分したい意向で、売却代金は3000万円を想定。
・この戸建ては60年前に500万円で親が購入した。
・被相続人の居住用財産を売ったときの特例(相続した空き家の特例)を適用予定。
このケースで、必要な経費を考えていきます。
①相続登記(15~20万円)
まずは、亡くなった親から子へ名義変更をしなければいけません。横浜市の土地であれば、登録免許税だけで5~10万円位はいくはずですから、司法書士に依頼をすれば全体で15~20万円はみた方がいいです。
②残置物撤去(50~80万円)
物の量にもよりますが、延床面積120㎡の戸建ては50~80万円位は想定した方がいいです。もちろん、庭の物置や植木鉢も撤去対象です。
③測量費用(30~80万円)
隣接する土地の境界を確定するために、測量が必要です。隣接する土地の数や前面道路の境界も確定させる必要があるのか等、大きく測量費用が変わってきます。
④建物解体費用(150~300万円)
相続した空き家の特例を適用させるためには、建物解体をしたうえで更地渡しにしなければいけませんので、建物解体費用が発生します。
⑤建物滅失登記(5~10万円)
建物を取り壊した場合、登記簿を閉じる「建物滅失登記」が必要です。土地家屋調査士に依頼をすると、5~10万円程かかります。
⑥仲介手数料(96万円)
3000万円×3%+6万円=96万円の仲介手数料がかかります。
⑦売買契約書の収入印紙(1万円)
現在の軽減税率で、1万円の収入印紙を売買契約書に貼付します。
⑧譲渡所得税(0円)
相続した空き家の特例を適用させることができれば、譲渡所得税は0円です。なお、もし適用不可の場合には、約500万円の譲渡所得税が発生します。
上記をまとめると、相続不動産を換価分割するための必要経費として317~587万円は必要になると考えられます。
いかがでしたでしょうか。思った以上に換価分割をするために様々な業者が関わって、多くの経費が発生することがわかるはずです。
どのような経費がかかるのか、ケースバイケースのところはありますが、ある程度の一般的相場というものがありますので、御不明なことがあれば換価分割について当事務所までご相談いただければと思います。
さて、本記事でも少し触れましたが、経費の中に税金も含まれます。次の記事では換価分割にかかる税金について詳しく解説をしていきます。
換価分割をする場合、遺産分割の前段階で決めておかなければいけないことが山積みです。とりあえず名義を変更して・・・それでもいいですが、最初から最後までのストーリーを決めてから進めていなかければ後戻りができなくなることも出てきます。スタートラインから換価分割に慣れた専門家へ相談をしておくことが無駄のない解決策といえます。
当事務所は数少ない換価分割を得意とする事務所です。相続から不動産売却まで総合的にアドバイス・ご提案することができますので、相続した不動産の売却処分(換価分割)でお困りなら当事務所まで是非ご相談ください!
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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉
平成23年度の司法書士試験合格後、司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業。相続・遺言の分野に専門特化し、ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。
・神奈川県司法書士会所属(登録番号1786)
・神奈川県行政書士会所属(登録番号16091063)
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相続の流れ①~⑧】
①おおまかな相続手続きの流れを知ろう!
②遺言書の探し方・遺言検索システムの方法を紹介。
③相続人の調査方法は戸籍集めでやります。
④肝心な相続財産の調査で遺産を把握しよう!
⑤調査したら相続放棄か遺産分割かを決めましょう。
⑥遺産分割協議書の作り方や遺産の書き方を学ぶ。
⑦分割協議書を使って預貯金の相続手続きをしよう。
⑧最後の難所「法務局で不動産の名義変更」
【相続(基本編)】
≫死亡以外でも相続が開始することがある?
≫相続に困ったときの公的な相談先一覧
≫養子は実子と同じように相続できる?
≫認知を受けた非嫡出子と嫡出子の相続分の違い
≫内縁の配偶者は相続人になる?
≫行方不明の相続人がいて困っている
≫相続させたくない相続人の相続権を奪う方法
≫生命保険金は相続財産になる?
≫死亡退職金は相続財産になる?
≫子供名義での銀行預金は相続財産になる?
≫相続した収益不動産の家賃は相続財産?
≫死亡・相続開始後すぐに行う手続きは
≫亡くなった人の水道光熱費や病院代の清算
≫葬儀代(葬式費用)の支払いは誰がする?
≫遺言書があっても遺産分割協議できるか
≫親の介護をしたら多く相続財産をもらえる?
≫相続財産が不動産だけの場合の遺産分割方法
≫相続税は誰が申告するの?
≫相続税はいつまでに申告するの?
≫相続税はいつまでに納付すればいいのか
≫相続税は分割払いできる?
≫相続税は現金以外でも払える?
≫準確定申告って?
≫相続税申告に必要な残高証明書とは
≫相続税の配偶者控除とは
≫相続時精算課税制度ってどんなもの?
≫遺産分割が成立しないと相続税申告できないの?
≫胎児も相続人になれるの?
≫相続人の範囲と法定相続分は?
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≫除籍謄本って何?
≫改製原戸籍って?
≫疎遠な相続人と遺産分割する注意点
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≫遺言執行者がやるべきこと
≫遺言執行者の選任申立て
≫公正証書遺言の検索システム
≫遺言で2代先まで承継先を指定できるか
≫エンディングノートの書き方
≫離れて暮らす親の終活準備
≫終活でやるべきことまとめ
≫飼い主が亡くなった後のペット問題
≫ペットのために財産を残す負担付遺贈
≫遺言書情報証明書とは
≫子供のいない夫婦が遺言書を書くべき理由
≫孫に遺産を相続させる3つの方法
≫独身の兄弟に遺言書を書いてもらうには
≫独身の叔父叔母に遺言書を書いてもらう方法
≫揉めない家族でも遺言書を作るべきか
≫愛人のために遺言書を残す
≫地主の遺言書
≫内縁の妻に遺言書を書くには
≫遺留分を侵害した遺言書
≫尊厳死宣言公正証書
≫遺言執行者の権限明確化
≫関係遺言書保管通知と死亡時通知
≫遺言書保管事実証明書について
≫特別方式遺言とは
≫信託銀行の商品「遺言信託」とは
≫エンディングノートに書いた遺言の有効性
≫公正証書遺言の証人の欠格事由
≫自署できない人の遺言書の選択肢
≫耳が聞こえない方の公正証書遺言
≫目が見えない方の公正証書遺言
≫遺言書作成後に住所氏名の変更
≫日本語が話せない外国人の公正証書遺言
≫遺言執行者は誰にすべきか
≫遺言書を書き換えるタイミングは
≫認知症の相続人がいるなら遺言書を書く
≫家族に知られず遺言書を作成する方法
≫遺言書は誰のもの?
≫余命宣告と遺言書
【解決事例】
≫後妻との子供だけに遺言で財産を残す方法
≫銀行やゆうちょ銀行の口座が凍結されてしまった
≫未成年者がいる場合の遺産分割協議
≫父と母が順に死亡した場合の相続登記
≫3ヶ月経過した相続放棄を受理させる
≫特定の相続人に相続財産をあげないためにしたこと
≫権利証がない場合の相続登記について
≫絶縁状態だった父親の財産の相続
≫住所で不動産を特定した遺言書による相続登記
≫空き家の処分を換価分割を使って解決
≫認知症の方がいる場合の遺産分割方法
≫相続登記を放置していた代償
≫残された家族が揉めてしまう遺言
≫遺産、相続財産の調査の方法(預貯金のケース)
≫あるはずの遺言が見つからない
≫不動産の売買契約後に所有者が死亡した
≫昔書いた遺言書を公正証書遺言で書き直したい
≫凍結された死者名義の定期預金の口座を解約したい
≫遺品の中から直筆の遺言書がでてきたら
≫遺言執行者・遺言保管者に専門家を指定して解決
≫節税対策の相続放棄
≫会ったこともない相続人との遺産分割協議
≫相続税申告期限が間近の遺産分割協議
≫公正証書遺言による不動産の名義変更
≫認知症の母親に相続させずに遺産分割したい
≫面倒な相続手続きはやりたくない
≫遺言の内容を知らせずに相続手続きを進めたい
≫相続した定期借地権付の建物を売却処分
≫相続した売れない土地を相続放棄せずに解決
≫相続で共有になった土地の持分売買
≫甥と遺産分割して相続手続きを解決
≫母親に遺言書を書いてほしい
≫遺留分を支払って相続手続きを解決
≫再建築不可の相続した戸建てを換価分割したい
≫放置された遠方の空き家を処分したい
≫業者から購入希望の連絡を受けて相続登記
≫相続税の納付資金を売却代金で用意
≫相続手続きを至急で完了
≫相続した駅前の賃貸マンション一棟を遺産分割
≫出張で病室に出向き遺言書作成をサポート
≫疎遠な叔父の相続手続き
≫相続した土地を分筆して兄弟で分けた事例
≫遺留分権利者がいる場合の相続手続き
≫相続で代々引き継いできた土地を処分
≫相続と贈与を使って自宅名義の権利調整
≫多額のローンが残ったアパートを相続
≫遺言の内容と異なる遺産分割をして解決
≫高齢な相続人が複数いるケース
≫全く知らない相続人が判明した事例
≫相続した空き家の控除を使って換価分割
≫遺産分割前に相続人の一人が死亡した事例
≫貸金庫に多額の現金が見つかった事例
≫遺言を公正証書で作り直し
≫田舎の土地を相続放棄したい
≫公正証書遺言を親に書いてほしい子の相談
≫相続したマンションの名義変更
≫相続手続きの途中で遺言を発見
≫付言事項つきの遺言に思いを残す
≫子供のいない夫が死亡した相続手続き
≫法定相続情報を使った相続手続き
≫相続した実家の名義変更を解決
≫借地上のアパートを相続してしまった
≫登記識別情報が見つからない相続手続き
≫遺言執行者から委任を受けて解決
≫団体信用生命保険を使う相続案件
≫成年後見人と遺産分割をして解決
≫相続財産が不明な場合の遺産相続
≫遺言を子供たちに内緒で作った事例
≫父親が亡くなったことによる遺産分割
≫子供のいない夫婦がお互いに遺言を書く
≫両親が亡くなった後の遺産分割を解決
≫多額の生命保険金で相続税がかかる事例
≫疎遠な父親の財産を相続放棄
≫相続したタワーマンションの名義変更
≫公正証書での遺言を作成した事例
≫部屋で亡くなったマンションの売却を解決
≫田舎の土地と自宅をセットで売却処分
≫遺産相続と会社の清算を同時に解決
≫父親に遺言書を書いてもらいたい
≫未成年者の特別代理人を選任した事例
≫子供の1人が相続放棄をしてから遺産分割
≫相続登記の移転漏れを解決
≫故人の遺言書が複数見つかった事例
≫甥と姪が相続人となった相続を解決
≫被後見人が死亡した相続手続きを解決
≫仕事が忙しい相続人の代理で手続き
≫相続税の基礎控除を超える遺産の相続手続
≫空き家を解体して更地で売却した事例
≫相続した共有持分の相続登記をした事例
≫証券保管振替機構に開示請求した事例
≫職場近くの事務所に相続手続きを依頼
≫途中までやって断念した相続を解決
≫無効な内容の自筆証書遺言が見つかった
≫急死した母親の相続手続き
≫相続した自宅の名義変更と相続税申告
≫相続した未登記建物の名義変更
≫相続したゴミ屋敷を遺品整理後に売却
≫借金まみれで亡くなった父親の相続放棄
≫役所の相談会で解決できなかった相続
≫胎児が相続人となった相続を解決
≫相続した土地を遺産分割で解決
≫孤独死した叔父の相続財産を遺産分割
≫自殺した兄の遺産を相続放棄した事例
≫遺留分合意書を交わして解決した事例
≫孤独死があった家を売却処分した事例
≫貸金庫の解約を含む相続手続きを解決
≫昔の遺産分割協議書で相続登記した事例
≫相続登記の義務化の前に名義変更したい
≫コロナ禍における遺言作成
≫お客様作成の遺産分割協議書で相続登記
≫コロナで帰国困難な相続人からの依頼
≫数次相続が複数発生している相続
≫自殺があった家を売却・現金化して解決
≫相続した実家を兄弟の共有名義にする
≫独身で子供のいない兄弟の相続
≫遺言検索システムを利用し遺言を発見
≫離婚した父親が亡くなった連絡を受けた
≫法定相続分の登記後に遺産分割した事例
≫遺言執行者選任申立て後の相続手続き
≫付言事項で紛争を回避した事例
≫株式が主たる相続財産の遺産分割を解決
≫滞納税金を相続放棄して解決した事例
≫法定相続情報一覧図で金融機関の相続
≫相続放棄の期間伸長を行い財産調査
≫エンディングノートで遺言の存在を知る
≫被相続人代表の有限会社が残っていた
≫昔の遺言を撤回して公正証書遺言を作成
≫子なし夫婦がお互いに遺言書作成
≫ネット銀行の相続手続きを解決
≫叔母に遺言書を書いてもらった事例
≫検認済みの自筆証書遺言を使った相続手続き
≫親の終活として公正証書遺言を作成
≫未申告の相続税と相続手続き
≫自宅内で亡くなっていた叔父の相続
・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
・雑誌「AERA」2018.4.15号
・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他
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司法書士・行政書士 吉田隼哉
神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属
「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
東京オフィス代表 松浦祐大
東京オフィス代表のプロフィール
町田オフィス代表 飯田拓直
町田オフィス代表のプロフィール
接客担当 田沢
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