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相続登記の義務化

更新日:2021/7/1

相続登記の義務化について
 

記事監修者:司法書士・行政書士 吉田隼哉

相続登記の義務化とは

 2024年を目処に、相続登記の義務化がされる法案が参院本会議で可決されました。

今までは相続人は相続登記をするかしないかの選択は任意でした。しかし、この法改正が施行されると、相続人は相続登記を放置することは許されず、相続を知った日から3年以内に登記しなければいけなくなります。

相続登記の義務化によって、何がどう変わるのか。今後の相続人の皆様に大きな影響を与える問題ですので、本ページで徹底的に解説をしていきたいと思います。

なぜ相続登記が義務化される?

 今までは、相続登記をするか否かは個人の自由で罰則等もありませんでした。しかし、ずっと任意だった相続登記がなぜ今になって義務化されるのでしょうか。

その根本には、「所有者不明の土地」の問題があります。

あまり知られていないかもしれませんが、所有者不明のまま放置された土地は、九州全土の面積を上回っていると推計されています。
所有者不明の土地は、いまも増え続けていますので、このままいくと管理がされない土地だらけになり、国や行政の土地利用が妨げられてしまいます。

所有者不明の土地が増加する原因に「相続登記の放置」がありますので、国が義務化にして対策をしようと考えたわけです。
所有者不明土地と相続登記の義務化の関連性について詳しくみていきましょう。

所有者不明土地と相続登記の関係

 所有者不明土地と相続登記の関連性を説明する前に、まずは不動産の情報はどのように管理されているかを説明する必要があります。

土地の所有者が誰であるかの情報(登記)を管理しているのは、その土地所在地を管轄する法務局です。
つまり、現在の土地の所有者を確認したい場合は、その土地を管轄する法務局に行き登記情報が載っている登記簿(登記事項証明書)を確認すれば、誰の土地であるかが”原則”分かります。
ただ、法務局の登記情報については大きな問題点があります。

申請人が登記申請して、はじめて登記情報に反映される

 登記に関しては、原則申請人から登記申請がないと、登記がされることはありません。例え法務局が土地の名義人に変更があったことを知っていたとしても、所有者である登記申請人から申請がなければ、法務局は登記の内容を変更することはありません。

つまり、所有者がきちんと登記申請をしていない土地については、現在の所有者と登記情報に相違が生じてしまっていることになります。では、登記申請が行われないことと、所有者不明の土地がどう関係しているのでしょうか?

相続登記を放置する人がいる

 相続が発生しているにも関わらず被相続人から相続人への名義変更(相続登記)が申請されないことがあります。
手続き上の手間が面倒で放置されている方もいますし、遺産分割協議が何らかの理由で行えず、又は合意に至らず不動産を取得する相続人が中々確定できないまま、登記申請ができないこともあります。

他にも、相続人が被相続人の所有している不動産を把握していないケースもあり、その場合には、所有者である相続人によって登記申請が行われる可能性は極めて低くなります。

放置した相続人自身が死亡してしまう

 被相続人の名義のままになった不動産に、更に相続が発生するとその相続の数だけ相続人の数が増加することになります。最初は数人だった相続人の数は、放置されたことで何十人もの相続人に膨れ上がっていることもあります。

被相続人の名義のまま長年放置された不動産は、相続人ですら誰が不動産を承継したのかわからないことが多いです。このようなことが原因で、現在の所有者が不明な土地が生まれてしまいます。

[相続登記が放置される理由]
 ①緊急性がないため後回しにされる
 ②財産価値がないため放置される
 ③不動産の存在自体を知らない
 ④遺産分割がまとまらない

これらの理由で登記が申請されなかった不動産に更に相続が発生すると、遺産分割協議がまとまらなくなり、より相続登記が困難になっていきます。

POINT!

社会問題となっている所有者不明土地は、相続が発生したにも関わらず登記がなされていないことに起因しています。今後もこのような土地は増え続けるものと予想されています。

相続登記をしない理由

 「長男(家長)が父親の財産を相続する」という、昔の考えも相続登記が複雑化してしまう原因の1つとも言えます。
相続人は長男が当然相続したものとして、不動産が承継され続けるために、相続人間で遺産分割協議が行われず、相続登記が放置されてしまいます。

 相続登記は法定相続分で相続しない限り遺産分割協議書を提出する必要がありますが、長男が相続するものだと思っている家族は遺産分割協議など行いませんし、遺産分割協議書など作成しません。更に、こういった考えの方は不動産を売却したりすることもありませんので、名義変更の必要性がないため、先代のまま登記申請も行われないことがあるのです。
そのような中で、相続人に相続が繰り返されると、相続人がどんどん増えてしまい、余計に遺産分割協議を行うことが困難になり、相続登記が放置されてしまいます。

建物より田舎の土地(山林等)の方が放置されることが多い

 建物は、相続人もその不動産の存在を把握していることが多く、相続財産を承継する際に相続財産から漏れることが少ないです。
相続人がその存在を気付かずに、漏れてしまうのは田舎の山林等、被相続人の生活に関係のない土地が多いです。
また、山林等の土地は財産価値がなく、処分に困った相続人に意図的に放置されることもあります。

所有者不明の土地の問題点

 不動産の所有者が不明な場合に生じる問題は多岐にわたります。以下をご覧下さい。

不動産を管理、処分する者が判明しない

 不動産の所有者が判明しないと、不動産によってトラブルが発生した場合に、被害を受けている側がトラブルの解決を早期に実現できません。

例えば、隣の建物が長年管理されておらず倒壊の危険がある状況で、所有者がわからないと、倒壊を防ぐよう所有者に依頼することができません。緊急性を要するような場合でも、まず現在の所有者が誰であるのかを調査することから始めなければいけないため、所有者が誰なのか分からないというのは近隣に大きな影響を与えることに繋がります。

固定資産税の納税義務者が判明しない

 行政の立場からの話しですが、所有者のわからない土地、建物がある場合は固定資産税の請求先が分からず、その不動産に関する固定資産税の納税をしてもらうことができなくなります。固定資産税の納税ができなければ行政の予算にも影響し、結果的に近隣地区に影響を与えることになります。

土地の利用が妨げられる問題

 その土地を利用したいと考えた者が現れたとしても、所有者が不明だと交渉を行うことができず土地を買い取って使うことができません。また、国や行政が国道を通したいと考えても、所有者を確定させるところから開始しなければならず、近隣土地の発展の妨げにもなります。

POINT!

「所有者不明土地」と「空き家問題」は、非常に大きな社会問題です。
適切な管理がされないと、隣接地に悪影響を及ぼすことになりますので、所有者不明の不動産は順次所有者確定の作業が進められていくことになるはずです。

相続登記を放置する3つの問題点

 相続登記を放置していると、後々相続人が登記申請を行う際に大きな問題を生じさせることになります。

①相続登記に必要な書類取得が困難になる

 相続登記の場合は、戸籍謄本・除籍謄本・住民票・住民票の除票・遺産分割協議書・印鑑証明書などが必要になりますが、この中で相続登記を放置すると収集、作成が困難になる書類があります。

まず、1つ目が被相続人の住民票の除票です。相続登記の申請する際には、所有者である被相続人の最後の住所を証明する必要があり、その証明のために住民票の除票を取得します。この住民票の除票は、被相続人が亡くなってから5年を過ぎると保管期限がきれ抹消されるため、相続登記を放置していると、そのうち住民票の除票が取得ができなくなり、代用する書類の取得、作成が必要になってしまいます。
代用書類の作成は、司法書士に依頼すると相続登記と別料金の場合があり、費用が余計に掛かってしまいます。

2つ目は遺産分割協議書です。
相続登記を行う場合、原則相続人全員の署名捺印がある遺産分割協議書が必要になります。
相続登記を放置している相続では、相続人に相続が繰り返し発生していることが多く、相続人同士の関係が希薄になり、遺産分割協議書を作成することは容易ではありません。

②相続人の調査に手間がかかる

相続登記を放置している間に相続人に相続が繰り替えされると、不動産の相続人が増えていきます。2代相続が進むだけで相続人が数十人に増加するため、いざ不動産の相続登記をすることになった際には相続人の全員の住所、連絡先を探すだけで相当な手間と時間がかかってしまいます。

相続人を特定する作業には戸籍謄本が必要になりますが、相続人の数が増加すれば、その分必要となる戸籍謄本は増え続け、戸籍謄本を読み込む手間や、戸籍謄本の発行手数料が余計にかかります。
そして、すべての相続人と相続人の住所がわかったとしても、相続人全員から実印での捺印、署名をもらう必要があるため、更に手間と費用と時間がかかります。

③相続人の数が多すぎて遺産分割協議がまとまらない

相続登記を放置している間に相続人が増えすぎてしまうと、遺産分割協議を行うにも苦労し、また相続人全員の合意を得るのも困難となります。

相続人の中に認知症の相続人がいたり、成年後見人の選任が必要となり、その分時間を要します。相続人が多数いれば、遺産分割の内容に合意しない者も現れる可能性もあります。
書類を揃えるだけであれば、時間が掛かったとしても相続登記までたどり着くことはできますが、相続人の中に遺産分割協議に協力的でない者がいたり、音信不通の者がいると、裁判に発展することになり更に相続登記完了までに時間と費用が掛かります。

相続登記を放置しても所有者の地位は逃れられない

 相続財産の中に相続したくない不動産があった場合に、わざと相続登記を放置することによって不動産を相続しなかったと思い込んでいる相続人の方がいます。

しかし、相続登記はあくまで現在の所有者を登記する制度で相続登記を放置したからといって所有者である地位の承継を放棄したことにはなりませんし、所有者の責任を放棄できたわけではありません。

相続財産を完全に放棄するには相続放棄の手続きを踏む以外には達成できず、相続登記の放置は、手続きを困難にさせるだけでメリットはありません。

POINT!

登記を放置しても所有者の地位は相続しています。もし不動産を相続した相続人が死亡すれば次の世代(子や孫)に問題を引き継ぐことになりますので、相続登記は放置せずに、できるときにやるべきものです。

国が示した相続登記を放置させない4つの対応策

 相続登記がされないと困るのは相続人等関係者だけではありません。
相続登記が放置されて所有者が確定しないと、行政側も固定資産税の請求する先が不確定な状況となり納税がされず困ります。また、再開発を行う際や、放置されている土地や建物が近隣に悪影響を与えているような場合に相手先の調査に苦労してしまいます。

そこで、法律により相続登記が放置されないよう対応が図られることになります。

①相続登記の義務化

相続登記の義務化の根拠

自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈により所有権を取得した者の同様とする。

以上のような条文が新たに創設されます。

簡単に解説すると、相続により不動産を取得した相続人は3年以内に相続登記をしなければいけなくなりました。
その他遺言がある場合、自身が受遺者である旨を知った日から3年(相続開始を知った日も含む)以内に同じように相続登記の申請が必要になります(相続人に限る)。
なお、正当な理由もなく相続登記を怠った場合は、過料になります。
また、義務化前に放置されている相続登記にもこの制度は適用されるので、今まで放置を続けてきた人達にも影響を及ぼす内容であることは間違いありません。
相続登記を法律で義務化することによって、安易に相続登記が放置されることを防止します。

②相続人申告登記の創設

相続人申告登記の根拠

(~省略~)所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。

現在の相続登記の制度だと、被相続人の出生から死亡までの戸籍除籍謄本、相続人の戸籍謄本、住民票除票、相続の住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書等、たくさんの書類が相続登記の申請には必要となります。
そのため相続人からすると相続登記を申請するハードルが高く後回しにされ放置される原因となっていました。

そこで、新たに相続人であることの申告制度を設け、簡易的な手続きで不動産所有者の相続人であることを法務局に申告できるようになりました。
当該申告を行うことにより、相続登記申請義務を果たしたこととなり、3年の相続登記申請期限がなくなります。ただ、その後に遺産分割協議が行われて、合意に至った場合は、合意から3年以内に申請が必要となります。この申告制度により、とりあえず現在の不動産の所有者(相続人)が誰であるかが確認できるようになります。

③住所(氏名)変更登記の義務化

こちらは直接相続人に関係することではありませんが、不動産の所有者(登記名義人は、住所の変更、氏名の変更があった際には、その変更から2年以内に変更の登記を申請しなければいけなくなりました。

現在の登記制度では、住所変更、氏名変更の登記では義務ではありません。そのため、現在の所有者の住所氏名と、登記されている住所氏名が一致していない状態の登記が多く存在しています。
このままの状態で放置してしまうと、将来相続が発生すると更に現実の状況と登記が一致しなくなることになるため、住所氏名に変更があった際には、所有者に早い段階で登記を行うよう、今後は変わってきます。
登記義務に違反した場合は過料となります。

④登記官による住所(氏名)変更の職権変更登記

対策③に加え、登記名義人の住所氏名に変更があった場合は、登記官が職権で住所氏名の変更登記を行えるようになります。ただし、登記名義人が法人ではなく、自然人である場合は申出がない限り職権での変更登記は行えません。 

以上のように、今後は相続登記が放置されることがないように、相続登記が義務化する方向で制度が変わります。
ただ、相続登記が放置される原因によっては意図的に放置していることもあるため、その原因についても解決する必要があります。
その原因というのは、相続人が相続したくない不動産を意図的に放置してしまうことです。

相続した土地の国庫への帰属

 不動産の相続登記が放置される原因の1つとして、利用目的がなくて相続したくない土地を相続人があえて登記をしないケースです。

相続財産の中に相続したくない財産がある場合、相続したくない財産のみを相続放棄することはできません。つまり、相続する選択をした場合には、いらない土地も含めて相続するしかありません。

相続財産の中に価値のない不動産があると、相続登記が行われず放置されることがしばしばあります。相続登記をすると、登記上は所有者である情報が記載されてしまうため、固定資産税の請求や、管理費等の請求、実際の管理の請求に関する書類が登記名義人の住所に送られてきてしまうため、それを回避するために登記が放置されます。
または、相続人全員が相続を希望しないために遺産分割協議がまとまらないまま、放置されていることもあります。

この対策として、不要となった土地を国庫へ帰属させる制度が新設される予定です。
国庫へ帰属させる条件は以下の通りです。

①相続又は遺贈で土地を取得したこと
②管理、処分に多くの費用、労力が発生しない土地であること
③10年分の管理費用を負担すること

以上の条件のもと今後は不要な土地を国庫へ帰属させることができるようになります。
なお、建物がある土地、抵当権等が設定してある土地については、国庫へ帰属はできませんので注意が必要です。
ただ、現在放置されて問題になっている土地は、管理に費用、労力がかかる土地であることが多く、今後この部分についても対策されることが望ましいです。


本ページに関連した当事務所の解決事例

≫ 相続登記の義務化の前に名義変更したい

まとめ

 ここまで相続登記の義務化について解説をしてきましたが、今後どの程度の影響があるのかわかりませんので、もし登記を放置してしまっている方がいれば、なるべく早く相続登記を完了させることをお勧めします。

既に、当事務所にも相続登記の義務化のニュースを見てご相談に来られているお客様が増えています。今後も未登記不動産の相続登記についての相談を受ける方が増加するものと思われますので、もし相続不動産の名義変更にお困りでしたら、当事務所までご相談ください!

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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉

平成23年度の司法書士試験後、司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業。相続・遺言の分野に専門特化し、ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。

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空き家を解体して更地で売却した事例
相続した共有持分の相続登記をした事例

証券保管振替機構に開示請求した事例
職場近くの事務所に相続手続きを依頼
途中までやって断念した相続を解決
無効な内容の自筆証書遺言が見つかった
急死した母親の相続手続き
相続した自宅の名義変更と相続税申告
相続した未登記建物の名義変更
相続したゴミ屋敷を遺品整理後に売却
借金まみれで亡くなった父親の相続放棄
役所の相談会で解決できなかった相続
胎児が相続人となった相続を解決

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当事務所の取材・執筆実績

・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
・雑誌「AERA」2018.4.15号
・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他

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よしだ法務グループ代表紹介

代表者のご紹介

 司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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当オフィスのメンバーご紹介

オフィス代表・スタッフなど

  東京オフィス代表 松浦祐大

東京オフィス代表のプロフィール

   八王子オフィス代表 飯田拓直

八王子オフィス代表のプロフィール

      接客担当 田沢

ここに掲載しきれなかった他のスタッフ一同、お客様のご来店を心よりお待ち申し上げております!

 当オフィスの業務対応エリア

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神奈川エリア

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