事故物件を相続してしまったら

　これは、後述する心理的瑕疵について解説の際に詳しく説明しますが、事故物件は不動産の物質・物理的な側面を問題としているのではなく、心理的な側面を問題としているからです。目で見てわかるものではありません。

購入した不動産で過去に殺人が起きていたら住みたくなくなります。
孤独死している不動産より、殺人があった不動産の方が避けたくなるのも当然といえ、住みたいと思う人間が減れば、その分人気もなくなり、価格の値下がりに繋がります。
そのような理由から殺人の方が孤独死や自殺より不動産の価格の値下がりが大きくなります。

このように事故物件とは言えども、その亡くなり方の状況により影響度は様々です。
更に、亡くなり方だけではなく、事故物件がある地域の環境によっても影響度が変わり、専門家でも正確に判断することが困難な場合もあります。

そして厄介なのが、事故物件自体が明確な定義があるわけではなく、曖昧だということです。

なぜ、明確な定義が事故物件にはないのか。これはやはり買主の心理面を考えなければならないからではないでしょうか。
物理的な問題に関しては、基準を設けることは簡単ですが、心理面についてはその影響度を推し量ることは難しく、また心理的側面は個々によってさまざまで、基準を設けることが非常に難しいものです。
こうした理由から、事故物件を明確に定義することは困難なのです。

　法律的瑕疵とは、法律等で不動産の建設、土地の利用に規制が掛かっていることです。

建ぺい率、容積率、セットバック、接道義務や市街化調整区域など様々な規制の種類があります。そしてこれらの規制は地域ごとに違いがあり、役所等で規制内容を調査する必要があります。
規制により、不動産の利用を大きく制限する場合もあり、規制次第では不動産の利用がほとんどできないこともあります。
買主からすると、購入を躊躇う理由にもなりますので、売却価格にも大きく影響を与える瑕疵と言えます。

法律的瑕疵については、役所等で確認をすれば規制の内容が確認できるため不動産仲介業者が仲介していれば、基本的に売買契約後に瑕疵の問題がでることはありません。

　物理的瑕疵とは、一般的に使われている言葉でいえば「欠陥」のことです。

建物であれば給排水の故障、床・壁・柱等のシロアリ被害、強度不足などがあげられます。土地であれば、土壌汚染、障害物が埋まっていたなどが考えられます。

建物も土地も、その使用目的に影響を与える欠陥が物理的瑕疵になり、通常使用していれば生じる経年劣化などは物理的瑕疵にあたりません。
物理的瑕疵が問題になるのは、買主がその欠陥に購入時に気付かなかった場合ですが、物理的瑕疵も不動産仲介業者がチェックし、買主に報告しますので知らないまま購入することはそう多くはありません。

問題は次に説明する心理的瑕疵です。

　全く気にしないという人もいるかもしれませんが、ほとんどの方は人が亡くなった家で暮らしていくことに抵抗を感じるものです。
買主にとって、人生最大の買い物といえるマイホームですから、過去に人が亡くなった事実は絶対に知っておきたいと思うはずですし、知らなければ買うこともなかったかもしれません。

事故物件の事実は、買主側にとって非常に重要な情報といえますので、売主にはその事実（事故の状況、死亡の経緯、発見場所など）を買主に対して告げる義務があります。これを、「売主の告知義務」といいます。

売主が告知義務に違反して、買主に事故の事実を黙っていると告知義務違反となり、損害賠償を請求されたり、最悪の場合契約を解除されたりする恐れがあります。

　先ほども説明しましたが、買主や不動産仲介業者は瑕疵である事故を把握することが困難です。法律的瑕疵は関係機関で調べれば確認できますし、物理的瑕疵はインスペクション等の専門業者に依頼し調査すれば瑕疵が判明します。

しかし、心理的瑕疵の場合は売主が告知しなければ、瑕疵の事実が判明しない可能性もあります。
瑕疵の事実さえバレなければ価格も下落せず高く売却することも可能です。ですが、実際には告知をせず売却した後に、買主へ知られてしまいトラブルになることがあります。

　不動産の心理的瑕疵（事故物件）は、売主が買主や不動産仲介業者に告知しない限りその事実が判明しないように思えます。
では、どのような場合に事故物件であることが買主や不動産仲介業者にわかってしまうのか。

「近隣住民の情報」

殺人や自殺が起こり死者がでた場合は、必ず警察の調査が入りますし、救急車が到着し不動産の周辺は騒然とします。火災であれば消火に消防車がきて、不動産の周りが大騒ぎになります。
こうなれば、不動産の近隣にはその不動産で事故があったことは知れ渡りますので、近隣住民に確認をすれば情報がわかり事故と判明します。
住民からすれば近所の不動産で事故が起きていることは、気味が悪いですので記憶に強く残ります。

不動産仲介業者は、現地調査の際、掘削の承諾等で近隣住民と話す機会があり、その際に事故の情報を確認することができます。
そのため、事故を買主等に告知しないで隠し通すという選択は売主にはありません。

　相続放棄の効力は、被相続人の相続すべてに反映されます。
つまり、「事故物件のみを相続放棄する」ことはできず、相続放棄をすれば事故物件以外の財産も相続できなくなります。

　相続放棄は相続の開始があったことを知ってから３か月以内に手続きをしなければなりません。期間は非常に短く、理由もないのに期間経過後に相続放棄を申請しても受け付けてくれません。疎遠な故人の相続人となってしまった場合は、財産調査に時間がかかりますので、すぐに準備を進めていかないと３ヶ月に間に合わなくなることがあります。

　相続放棄をすると、相続人は被相続人の財産を引き継ぐ必要はなくなります。
ただ、次順位の相続人が相続するまで、その財産を管理しなければいけません。
次順位の相続人がいない場合は、相続放棄をした相続人は相続財産管理人が選任されるまで、相続財産を管理する必要があります。
つまり、相続放棄をしても相続人は事故物件を管理しなければいけません。
そして問題なのが、相続財産管理人は誰かが家庭裁判所に申立てしない限り選任されないことです。また、その選任の際に費用がかかることです。
相続人以外に選任の申立てをする者がいなければ、費用を負担して相続人が申立てをしなければいけません。
相続人はすでに相続放棄をしているため、財産を処分、変更する権利がないにも関わらず、相続財産管理人が選任されるまでは、事故物件を管理する必要があり、相続放棄をしたのに負担だけ残ることになります。
管理責任のことを考えると、どんなに売値が格安（たとえば10～30万程度）になったとしても売却できた方がまだいいと考えられます。
なお、相続放棄の管理責任についてはこちらの記事が参考になると思います。≫相続放棄と相続不動産の管理責任

　はじめに、事故物件が売却できるかどうか、売れるなら金額はどれくらいになるか、最初の段階で確認をしておく必要があります。被相続人に借金や税金滞納等があり、事故物件の売値を債務が上回るようなら、ここで相続放棄を選択します。
もし売却が可能で、財産がプラスになるようなら、相続手続きに進めていきます。
なお、ご依頼いただけたら、当事務所提携の事故物件取り扱い業者に価格を見てもらうことも可能です。

　事故物件を相続し売却すると決めた相続人は、遺産分割をするために相続人を確定させます。（相続人を確定させるとは、被相続人の相続人を全員探すこと）

売却する際は買主に所有権移転登記（名義変更）を行いますが、その登記の前提として被相続人名義の不動産を相続人名義に変更しておく必要があります。この登記には相続人全員の協力が必要になるため、最初の段階で相続人全員を探さなければいけません。

　相続人が全員確定したら、全員で遺産分割を行い、売却むけて遺産分割に即した所有権移転登記を行います。主な方法として下記の３つがあります。
１．相続人全員名義にし、相続人全員で売却をする方法
２．相続人の一部の名義とし、その名義人が売却し、売却代金もその名義人が相続する方法
３．相続人の一部が代表して名義人となり、代表が売却し、売却代金をその他の相続人と分ける方法

なお、相続放棄をした者がいる場合は、その者は最初から相続人ではなかったものとみなされるため、遺産分割に参加させる必要はありません。
相続放棄の場合は、相続手続き時に法務局、金融機関に相続放棄の受理証明書の提出が必要となります。

　相続人を確定させるときに取得した書類に加えて、登記申請に必要な書類の準備をします。相続人を確定させる書類の準備に３～５週間程度、その他の書類に２週間程度みておけばよいでしょう。相続人を確定させる戸籍謄本、除籍謄本等を直接役所に取得しにいけば、この期間は大幅に短縮ができます。

書類がすべて取得できたら、事故物件の所在地を管轄する法務局に登記申請を行います。申請から完了まで一週間から１０日かかり、完了すると登記識別情報通知書が郵送されてきます。登記識別情報通知書は売却時に使用します。なお、登記識別情報通知書は希望しないと発行されませんので注意が必要です。司法書士に依頼している場合は、司法書士が発行希望します。

相続手続きには必要ありませんが、死亡診断書（又は死亡検案書）は、事故物件を売却する上で必要な書類となります。
事故物件の場合は、その亡くなり方（特に死亡から発見までの時間）によって価格の変化が著しく、少しでも価格下落を抑えたい場合は、死亡診断書を準備しておくとよいでしょう。なお、事故物件の場合は、不動産会社から死亡診断書の確認を求められることがあります。

　個人で事故物件の売却先を見つけるのは不可能に近いので、必ず事故物件の取り扱いの多い専門業者に依頼が必要です。不動産自体に需要があれば、専門業者に任せておけば、買い手は見つかるので問題ありません。
相続人は、専門業者の依頼に並行して、事故物件内の遺品整理や清掃を行います。買主候補が物件確認に来るためです。

また、当該事故物件が戸建て（土地付き）の場合には、測量、境界確定を土地家屋調査士に依頼します。測量をしなければ、売却ができないからです。

　売却先が決まり、売却金額も合意に至ると、売買契約、決済（代金支払い）の日程調整を行います。日程が決まると、売買契約日に売買契約を締結し決済日に代金の支払いを受け登記申請を行います。
事故物件の名義が相続人全員名義になっている場合は、相続人全員の出席が必要になり、事故物件の名義が代表相続人名義になっている場合は、代表相続人のみの出席で手続きが進められます。
売買契約と登記が完了すると、相続人は晴れて事故物件から手が離れ、処分が済んだことになります。

　忘れてはいけないのが売買した翌年の確定申告です。
不動産を売却し、その売却で利益が出ている場合は所得税の申告が必要となり、また納税も必要になります。
事故物件で問題になるのは、「事故物件になってしまう＝親族との疎遠」です。
事故物件が疎遠のケースでは、相続人が被相続人の情報をほとんど把握していません。
所得税の申告の際に利益があるかどうかの証明として、被相続人が事故物件を購入した際の契約書が必要になり、この契約書がないと所得税が高額になってしまいます。
ところが相続人が被相続人の情報をほとんど把握していない関係で、事故物件売買では多くのケースで購入した際の契約書の準備ができず、税金が高額になってしまいます。

　事故物件は、建物内で亡くなっているため建物内の清掃が通常よりも高くなります。臭いが発生している場合は、その部分の消臭作業もしなければなりません。

消臭作業ができない場合は、「特殊清掃」を行う業者に依頼をして臭いを除去してもらわなければいけませんが、特殊清掃まですると作業費用がとても高額になります。

　事故物件は、臭いを発することがしばしばあります。そしてこの臭いはとても強烈で、通常のマスクをしたくらいではどうにもなりません。

近所でもこの強烈な臭いはしますので、近所から苦情が入ります。孤独死のような場合は、相続人は被相続人の情報をほとんど確知していないため、突然の苦情に驚くことになります。
ただでさえ、慣れない相続の中で、事故物件の問題は相続人に相当の経済的、精神的負担を強いることになります。この状況に耐えながら売却まで進めていくのは、とても大変です。

（１）相続人の費用負担を軽減できる

　不動産業者に買取をしてもらう場合は、基本的に現況での引渡しとなりますので、売主がやるべき作業を買主側である業者に引き受けてもらえる場合があります。
たとえば、リフォーム工事・測量・建物解体工事などでしょうか。
これらは、費用も時間も相当かかるものですから、これをやらずに引き渡せるなら事故物件を早く手放したい相続人としては非常にメリットがあると思います。

ただし、購入する不動産買取業者も費用を負担して行うことには変わりないため、買取価格が安くなってしまいます。それでも、相続人が自ら費用を負担し、各専門業者と日程を調整して進めていくのは相続人にとって大きな負担に変わりないため、負担を減らすという意味では大きなメリットです。

不動産業者が買取る場合は、個人が購入する場合と違い、利益が出るのが分かれば買取の検討に時間が掛からないために、すぐに売却も可能です。

売却価格が安くなる

　個人に売却するより、不動産買取業者に売却する方が価格は安くなります。
これは不動産買取業者は、事故物件を買取、残置物撤去をし、リフォームをし、測量をし、広告を出して事故物件を売却するため、その分の利益を出さなければなりません。
そうすると、どうしても安く買わなければならないため、個人に売却するより安くなってしまうことになります。

ただ、相続人の経済的負担、時間的負担を考えれば、不動産買取業者に買取してもらった方がはるかに楽ですし、何よりも事故物件を確実に売却することができますから、売主にはデメリットよりもメリットの方が大きいのではないでしょうか。

事故物件では、相続人と被相続人が疎遠なケースが非常に多いです。（相続人と被相続人が疎遠であったために事故物件になってしまう）
被相続人と相続人の関係性が深ければ、孤独死が起こってもすぐに発見されやすいですが、疎遠な場合には警察に発見されて、警察からの連絡で相続人は相続開始を知ることになる場合が多いと思います。
そうなると、疎遠な相続人は被相続人の財産の状況をほとんど把握していないことがほとんどで、事故物件を購入した際の売買契約書がどこにあるのかまでわかりません。
故に事故物件を売却し譲渡所得税を申告する際に利益の証明に困ることになります。

売買契約書が見つからず、取得価格が証明できない場合はどうなるのでしょうか。

この場合は、売却した金額の５％が取得価格とみなされます。

例えば、１０００万円で事故物件を売却した場合、５％の５０万円で取得したことになります。つまり、利益は９５０万円となります。
これは相続人にとってもとても大きな負担となります。
現在の譲渡所得税は２０％（復興特別所得税除く）ですので、単純計算で１９０万円の税金がかかることになります。
購入から相当の年数が経っているような状況でない限り、売却価格の５％の価格で購入することはないかと考えられますので、取得価格を証明できないことはとてももったいないことです。
相続人は、事故物件を売却する前提として、売買契約書を必ず見つけておく必要があるといえます。

　ある一定の条件を満たすと、譲渡所得の金額から最高で３０００万円まで控除できる制度があります。この控除が使えれば、売買契約書が見つからず高額な所得税が発生する場合でも税金を抑えることができる可能性があります。

　「事故物件＝相続人との疎遠」であることが多く、被相続人の情報がほとんどない状態で相続が開始することがしばしばあります。

これは事故物件だけの問題ではなく、相続手続き全体の問題と言えます。
不動産以外にも相続財産はあり、例えば銀行預金、貸金庫内の財産、株式、債券、債務（借金）などがあります。これらすべてで相続手続きが必要です。
また、相続財産の額によっては相続税が掛かり、その申告を期限内に行います。被相続人が事業、賃貸等を行っていれば期限内に準確定申告も必要になります。

被相続人の情報がない中、これらの相続手続きを相続人が速やかに進めていくことは難しく、そして精神的な負担も大きくなります。

　通常の相続でも手続きを進めていくことは相続人にとって精神的負担は大きく、また手続きから売却まで手間、時間、費用が掛かります。
事故物件ともなれば、警察まで入る事態となりますので、近所からの苦情、建物内の清掃と中の確認、売却の難しい不動産の売却など、ただでさえ苦労する相続手続きが更に大変なものになります。

何も分からない中、また精神的負担の大きい中で相続人だけで事故物件の手続きを進めていくことは困難であることは間違いありません。