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相続した土地を分筆して兄弟で遺産分割

更新日:2021/10/20

相続した土地を分筆して兄弟で遺産分割する方法

記事監修者:司法書士・行政書士 吉田隼哉

相続した土地を兄弟で分けるためには

 「相続のタイミングで土地を分筆して兄弟で分けたいのですが・・・。」
当事務所では、このようなご相談をいただくことが結構多いです。

お客様それぞれに様々な事情があって、難しい相続事案になるケースが大半ですが、遺産分割に合わせて土地を分けること自体は可能です。

今回は、相続の機会に土地を兄弟で分筆して分割する方法について解説をしていきたいと思います。

相続の際に土地を分筆する典型例3つ

 まずは、どういったケースで相続時に土地を分筆したいと考えるか典型例をあげておきます。

①親の土地に兄弟がそれぞれ家を建てた

 大きな一筆の土地を親が所有していて、その土地に兄弟がそれぞれ別の家を建てているケースは多いです。親が亡くなったことで、その土地を分筆して、兄弟で分割しようという計画を立てられます。

この場合の注意点は、土地の分け方によっては、分筆後の土地が建築基準法に適合しなくなる恐れがあることです。道路の接道や容積率・建ぺい率に注意をしながら、分筆を考えていかなければいけません。

②親が所有していた土地を兄弟で分けたい

 亡くなった親が所有していた土地を兄弟で分け合う場合に分筆することがあります。土地全体を売却するのであれば、わざわざ分筆をする必要はありませんが、例えば、兄弟のいずれかが土地を売りたくて、もう一方がその土地に家を新築したい場合に分筆の方法を検討されます。

この場合の注意点は、土地を分筆することで、土地の評価額が下がってしまう可能性があることです。土地を分筆すれば、地積が小さくなってしまいますので、利用価値は下がります。分筆することでどれだけ売却価格に影響が及ぶのか試算しながら、計画をされた方がいいと思います。

③土地以外に分割する相続財産がない

 相続財産が土地だけで、それ以外に分ける財産がない場合に分筆を利用することがあります。

この場合の注意点は、土地を分筆したとしても、きっちり土地を均等に分けることができないことです。分筆すれば、土地の形状や道路付けなどで、どうしても分けた土地によって価値の誤差は出てしまいます。
完全に公平に土地を分けたいのであれば、分筆をやめて売却して換価分割するしかありません。

相続した土地を分筆して遺産分割する流れ

 相続した土地を分筆して兄弟で分けるためには、順序に気をつけなければいけません。順番を間違えてしまうと、余計な手間や費用が発生してしまう場合がありますので、注意してください。

  1. 土地の測量
     まず、土地の地積を正確に測るため「測量」を行います。分筆登記を予定しているのであれば、測量士ではなく「土地家屋調査士」に測量と合わせて依頼をしましょう。
  2. 分筆登記
     測量が完了したら、土地家屋調査士の先生に分筆登記をしてもらいます。分筆登記は、土地の所在地を管轄する法務局が申請先です。
  3. 分筆登記が完了すると地番が割り振られる
     分筆登記が完了すると、新しく出来上がった土地に「地番」が割り振られます。登記簿だけでなく、公図も取得して分筆後の状況を確認しましょう。
  4. 遺産分割協議
     分筆登記によって新しい土地に地番が割り振られますので、これでようやく遺産分割をすることができます。分割された土地を確認しながら、それぞれ相続人が取得したい土地を相続する内容で協議します。
  5. 相続登記
     遺産分割協議が完了すれば、あとはその内容をもとに「司法書士」が法務局へ相続登記を申請します。相続登記も分筆登記と同様に、土地の所在地を管轄する法務局へ申請します。
  6. 土地の分割完了
     相続登記が終われば、土地の分割は全て完了です。それぞれ土地を相続した相続人に「登記識別情報通知」が発行されますので、大切に保管をしてください。

大まかな流れとしては、このような順で進めていきます。全体的な時間としては、4~6ヶ月位を想定した方がいいと思います。

なお、遺産分割協議は必ず「分筆後」に行ってください。
「分筆→遺産分割協議」の順にすべき理由については、以下をご確認ください。

分筆後に遺産分割協議をしなければいけない理由

 兄弟で土地を分けるのなら分筆が終わってからにしてください。
もし「遺産分割協議→分筆」の順にしてしまったら、別の手続きが発生しますし、余計な税金もかかってしまいます。
仮事例を用意して、解説をしていきます。

[仮事例]
親名義の土地1筆のうえに長男と次男が建物を建てている。親が亡くなったことで土地を長男と次男で遺産分割協議を行い、各2分の1の相続登記を申請した。
この状況で、土地を長男と次男で分筆して分けたいと考えている。

この仮事例では、既に長男と次男の2分の1の共有登記が入ってしまっています。
この状況で分筆して土地を分けようと考えた場合は、以下の手順を踏まなければいけません。

1.土地を分筆登記する。
2.長男と次男が各2分の1で共有する土地が2筆できあがる。
3.長男と次男のそれぞれの持分2分の1を交換登記。
4.土地の分割完了。

既に名義が長男と次男に変更されてしまっているわけですから、土地を分筆登記したとしても、各2分の1で共有する土地が2筆生まれるだけです。いきなり、分けたい土地ごとに単有名義にすることはできません。
この場合、共有で持ち合っている土地の持分をそれぞれ「交換」する方法を使って登記を単有に整えなければいけません。

交換登記にも登録免許税や司法書士報酬が発生しますし、不動産取得税も余計にかかってしまいます。
分筆よりも先に遺産分割をしてしまうと、相続の中で処理することができなくなります。相続した土地を兄弟で分割したいと考えるのなら、必ず「分筆後」に遺産分割を行うようにしてください。

被相続人名義のまま分筆登記ができるのか

 分筆後に遺産分割をするということは、分筆登記の段階では、土地は被相続人名義ということになります。
「亡くなった方の名義のまま分筆登記の申請ができるか?」という疑問点が生じるかもしれませんが、被相続人の名義のまま分筆登記をすることが可能ですので、特段の問題は生じません。
具体的には、相続人が被相続人にかわって申請を行う形です。なお、登記申請書には相続関係を証する戸籍謄本等を添付しなければいけません。

分筆する場合の境界線について

 分筆する場合には、土地のどこかに境界線を引かなければいけません。
既に、物理的に塀などで線引きができていることもありますが、境界線はその現況に合わせる必要はありません。

ただし、実務的な話でいえば、建物を建築した際に土地を区分けした図面が存在しますので、その図面の通り境界線を引くことが多いです。
なぜなら、建物建築時に建築基準法に留意した図面を作成しているはずであり、その図面の通り境界線を引いた方が安全だからです。

もし新たに境界線を決めるのなら、測量士・土地家屋調査士や建築士といった専門家に相談されることをお勧めします。

まとめ

 相続した土地を分筆して兄弟で分割することは可能ですが、実際にやりはじめるとかなり大変な思いをするはずです。
測量をするということは隣地の方にお願いをして境界確定のための立ち会いをお願いしなければいけませんし、相続のことを含めて考えなければならないので、複雑な事案になる傾向があります。

たしかに相続のタイミングが最も分筆の話をしやすい時ですから、もし相続した土地を分筆して兄弟で分割したいというご相談がありましたら、当事務所までお問合せください。
司法書士と提携土地家屋調査士が協力しながら、お客様の分筆登記と相続登記をまとめて対応させていただきます。


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よしだ法務グループ代表紹介

代表者のご紹介

 司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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当オフィスのメンバーご紹介

オフィス代表・スタッフなど

  東京オフィス代表 松浦祐大

東京オフィス代表のプロフィール

   八王子オフィス代表 飯田拓直

八王子オフィス代表のプロフィール

      接客担当 田沢

ここに掲載しきれなかった他のスタッフ一同、お客様のご来店を心よりお待ち申し上げております!

 当オフィスの業務対応エリア

神奈川県・東京都を中心に、千葉県・埼玉県のお客様もご対応可能!!

神奈川エリア

横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他

東京エリア

新宿区・千代田区・中央区・文京区・渋谷区・目黒区・江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・北区・荒川区・板橋区・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・世田谷区・港区・品川区・大田区・台東区・小平市・西東京市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・立川市・町田市・八王子市、他

千葉・埼玉エリア

千葉・埼玉にお住まいのお客様も増えておりますのでご安心してご相談ください!

相続手続ガイドブック

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相続手続きを基本を網羅した超初心者向けガイドブック

目次の一部ご紹介
  • 相続手続き流れ
  • 役所への死後事務手続
  • 財産調査・遺産分割 他

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