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相続した不動産を共有名義にするデメリット

相続した不動産を共有名義にするデメリットは?

記事監修者:司法書士・行政書士 吉田隼哉

不動産を共有にしてしまう問題点

 相続が開始し、相続財産に不動産があるならば不動産の名義変更=登記申請をしなければなりません。

この相続をきっかけとした登記申請ですが、多くの方が無知のまま共有名義で登記申請行っている現実があります。

相続不動産が共有になることには様々なリスクがあります。そのリスクについては不動産を相続する上で必ず知っておきたいことです。
今回はこの相続不動産を共有することのデメリットについて説明したいと思います。

相続人が不動産を共有で相続するキッカケ

 相続が開始すると、相続人は被相続人の財産を承継することになります。
相続人が1人の場合は、その者が単独で相続人となりますので、特段相続が複雑になることはありません。
これに対して相続人が複数人いる場合は、民法で相続する割合が決められています。


☆民法900条

第1順位配偶者・子2分の1・2分の1
第2順位配偶者・親(直系尊属)3分の2・3分の1
第2順位配偶者・兄弟姉妹4分の3・4分の1


上記の割合を法定相続分といいます。

相続財産の中で、預金のような分割が容易な財産については割合で相続することに障害はありませんが、不動産の場合は割合でその物自体を分割することはできません(土地は分筆により分割は可能ですが価値が著しく下がる)。

不動産を法定相続分の割合で相続する場合は、不動産自体を物理的に分割するのではなく、相続人間で不動産を権利的に共有することになり、権利上の法定相続分の割合は共有持分として反映されます。
そして、相続人間で話し合った結果、法定相続分とは違った方法で相続することが決まれば、特定の相続人が単独で相続したり、法定相続分とは違った割合で相続することも可能です(これを遺産分割といいます)。

つまり、法律上の原則は法定相続で、例外が遺産分割です。遺産分割をしない限りは、原則的な法定相続の割合で相続し、不動産が共有となってしまうわけです。

 遺産分割による相続って?

法定相続分とは違った相続の方法で、「預金を相続する相続人はA、不動産を相続する相続人はB」のように相続財産を相続人の協議で自由な方法で相続します。
相続はその家族ごとによって事情が異なるため、法定相続分で一括して処理してしまうのではなく、相続人による協議で柔軟な財産の承継も必要となります。
実務的には、法定相続よりも遺産分割をするケースの方が圧倒的に多いです。

法定相続分の割合で共有名義にするデメリット

 法定相続分の割合でそのまま不動産を相続することは、とてもデメリットの多い相続方法です。
「法定相続分は民法で規定されているから、それに従った方が良いのでは?」
「相続について家族間でもめることはないので、法定相続分で良いのでは?」
こう思われる方は非常に多いです。預金のような分割することが容易な財産についてはそのまま法定相続分の割合で相続してしまっても問題はありません。

しかし、不動産の相続については考えもなしにそのまま法定相続分の割合で相続することはリスクがあります。
そのリスクとは、法定相続分の割合で相続する=不動産の共有

不動産共有によって売却が難しくなるリスク

①売却時に名義人の意思の統一が難しくなる

 共有不動産の所有者の1人が不動産を売却したくなった場合、自分の持分だけを売却することはできます。他の共有者全員からの了承を得る必要はなく「理論上は」売却が可能です。あくまでも理論上は、です。
現実に共有不動産の持分のみを売却することは可能ではありますが、市場価格と乖離した低価格でしか売却することはできません。
その不動産の価値に見合った価格で売却するならば共有者全員で売却しなければなりません。つまり、共有者全員の意思(売却する)の一致が必要となります。
売却希望価格等で折り合いがつかなければ、折り合いがつくまで売却することができません。
 

②売却までの手間が多い

 不動産売却するまでには、不動産業者との媒介契約、土地家屋調査士への測量の依頼、共有者間での売却価格の合意、不動産売買契約締結、決済、譲渡所得税の申告など、様々な手続きを行わなければなりません。
これら手続きについては、共有者全員で行う必要があるものもあり、その都度全員が出席し、全員で対応となるスムーズに進まなくなります。
共有者の1人でも遠方に住んでいると、何度も遠方から訪れることになり、経済的にも負担になります。仮に共有者の代表者に代理してもらえる手続きだとしても、代表者の負担が増えることになります。
 

③共有者の意思能力

 相続で不動産が共有した場合で問題になりやすいのが、共有者の意思能力の問題です。
「意思能力」とは、簡単に説明すると本人が不動産を売買したいと意思表示できる能力のことです。意思表示を本人ができない場合は、売買契約を締結することはできず、仮に売買契約が締結されても、その売買契約は無効となります。
この「意思能力」が問題になることが多いのが共有者の中に認知症になってしまった方がいるケースです。
相続をする際には意思能力がしっかりしていたが、売却までの時間で認知症の症状が発生・悪化し、売却の意思表示できなくなってしまうような場合です。
こうなると売却することはできなくなり、唯一の売却の方法は後見人の選任する方法しかなくなります。そしてたとえ後見人がついても売却できるかどうかは後見人の判断次第となります。

不動産共有によって権利関係が複雑になるリスク

①相続発生

昨今非常に相談として多いのが、共有者の相続による不動産の権利関係の複雑化です。
最初の相続で、相続人が共有で相続し、その後更に相続人に相続が発生し、共有持分
が細分化され、共有者が増えてしまうことです。例えば被相続人がA、相続人がB、Cの場合に売却を進めるのはB、Cですが、Cに相続が発生してしまうとCの相続人がD、Eとするならば、売却を進めるのはB、D、Eとなるわけです。D、Eも共有者になるからです。

1.被相続人A→相続人B、C 
2.Cに相続が発生→B、D(Cの相続人として)、E(Cの相続人として)

既に相続人B、Cで売却の内容まで話を詰めていたとしても、その内容で売買契約に至ってなかった場合は、BはD、Eの了承を得なければ売買契約を進めることができなくなります。
上記のような例は、まだシンプルで話し合いも行いやすいと言えますが、現実で問題となるケースでは、数人だった共有者が数十人まで膨れ上がってしまい、売却の話し合いをすることも困難になってしまった事例があります。
共有者が増加すればするほど、親族の関係性も薄くなるため話し合いがより困難になります。
 

②第三者の登場

①のように共有者が親族であるのならば、人数さえ多くならなければ比較的売却の話し合いは行いやすいと言えます。
しかし、共有者に第三者が入ると話し合いは一気に難しくなります。
共有者において相続が複数回発生すると、その順序によっては血の繋がらない関係の共有者も登場します。また、共有者の中の親族が誰かに持分を譲渡してしまい第三者が共有関係に入ってきてしまうこともあります。
①にせよ第三者にせよ、時間の経過とともに、共有者間の話し合いは難しくなります。

勝手に法定相続分の登記が入る2パターン

 実は、自分の意思に関係なく法定相続分の相続登記が勝手に入れられてしまう2パターンが存在します。

①相続人の中に誰かが勝手に法定相続分の登記

 法定相続分の登記は、実は相続人のうちの誰か一人が勝手に行うことができてしまいます。つまり、自分自身は遺産分割協議が成立するまでは、相続登記を入れたくないと思っていたとしても、相続人の一人が法定相続分の相続登記をしたいと思えばできてしまうのです。

②債権者が代位で法定相続分の登記

 被相続人の債権者が差し押さえの前提として、代位で法定相続分の登記を申請することがあります。これは、相続人以外の第三者が相続登記を申請することができる、特殊なものです。相続人としては、予期せぬ登記に驚くことになるはずです。

とりあえずの法定相続は危険

 不動産は一度名義変更をしてしまうと、以前の状態にもどすこと(やり直し)はとても難しいです。そのため相続が発生した段階で相続不動産を今後どうしていきたいかを相続人間で明確にしておかなければなりません。

相続が開始した際に、相続人の間で方向性が決まっているのであれば、その内容に従って手続きを行えばよいですが、何も決まっておらず「とりあえず」の感覚で、法定相続分で登記申請をしてしまうことは避けるべきです。ここまで説明してきたように、不動産を共有で所有することのデメリットは非常に大きいです。

一度共有化した名義を元に戻すのも難しいことも含めて、不動産を相続する場合は、相続人の間で、不動産の今後の在り方をしっかり協議し、協議した内容に従って、手続きを進めていかなければなりません。

共有化することで今後どのような問題が発生するのか、自分達だけではそのリスクは見えにくいと思いますので、やはり司法書士等のプロにご相談いただくべきだと思います。一通りのリスクを承知のうえで共有にするのであれば、それは共有が正解なのです。(当事務所では相続不動産の名義について多くの相談を受けてきておりますので、お困りのことがありましたらご相談ください。)

 便宜的換価分割の方法について

もし相続した不動産をすぐに売却する予定があるのならば、名義変更は相続人全員名義にするより、便宜的に代表相続人の単独名義で登記申請を行って売却した方が、何かと便利でスムーズに手続きを進めることができ、また遠方の相続人の負担軽減にもなります。税務上で贈与税が発生するリスクがありますので、代表者名義で登記をする場合には、当事務所までご相談ください。

あえて遺産分割で共有にする方も

 法定相続分での登記以外でも、遺産分割協議によって共有の登記をするケースがあります。

例えば、相続した不動産をいつか兄弟が売却してその代金を折半しようと考えているような場合には、2分の1ずつの登記を申請します。

また、相続税が発生する場合に、税理士が税金が最も有利になるようなシュミレーションで、共有状態が生まれることもあります。

合理的な理由があるのなら、相続人で共有する方法もありだと思います。
当事務所も単有ではなく、あえて共有になるような相続登記のご依頼を受けることがあります。

相続した不動産の名義変更のことなら、当事務所までご相談ください!

 相続した不動産の名義を誰にすべきか?これは、一番に相続人の皆様の気持ちを最優先にすべきだと思います。ですが、何も考えずに名義変更をしてしまったことで、後々になって後悔することが出てくる危険性があります。

相続した不動産の名義は、一度変えてしまったら基本的に元に戻すことはできません。間違った選択をする前に、是非当事務所までご相談ください。
名義変更をした後の将来的なことまで考えて、お客様にアドバイスさせていただきます。

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平成23年度の司法書士試験合格後、司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業。相続・遺言の分野に専門特化し、ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。
神奈川県司法書士会所属(登録番号1786)
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父と母が順に死亡した場合の相続登記
3ヶ月経過した相続放棄を受理させる
特定の相続人に相続財産をあげないためにしたこと
権利証がない場合の相続登記について
絶縁状態だった父親の財産の相続
住所で不動産を特定した遺言書による相続登記
空き家の処分を換価分割を使って解決
認知症の方がいる場合の遺産分割方法
相続登記を放置していた代償
残された家族が揉めてしまう遺言
遺産、相続財産の調査の方法(預貯金のケース)
あるはずの遺言が見つからない
不動産の売買契約後に所有者が死亡した
昔書いた遺言書を公正証書遺言で書き直したい
凍結された死者名義の定期預金の口座を解約したい
遺品の中から直筆の遺言書がでてきたら
遺言執行者・遺言保管者に専門家を指定して解決
節税対策の相続放棄
会ったこともない相続人との遺産分割協議
相続税申告期限が間近の遺産分割協議
公正証書遺言による不動産の名義変更
認知症の母親に相続させずに遺産分割したい
面倒な相続手続きはやりたくない

遺言の内容を知らせずに相続手続きを進めたい
相続した定期借地権付の建物を売却処分
相続した売れない土地を相続放棄せずに解決
相続で共有になった土地の持分売買
甥と遺産分割して相続手続きを解決
母親に遺言書を書いてほしい
遺留分を支払って相続手続きを解決
再建築不可の相続した戸建てを換価分割したい
放置された遠方の空き家を処分したい
業者から購入希望の連絡を受けて相続登記
相続税の納付資金を売却代金で用意
相続手続きを至急で完了
相続した駅前の賃貸マンション一棟を遺産分割
出張で病室に出向き遺言書作成をサポート
疎遠な叔父の相続手続き
相続した土地を分筆して兄弟で分けた事例
遺留分権利者がいる場合の相続手続き
相続で代々引き継いできた土地を処分
相続と贈与を使って自宅名義の権利調整
多額のローンが残ったアパートを相続
遺言の内容と異なる遺産分割をして解決
高齢な相続人が複数いるケース
全く知らない相続人が判明した事例
相続した空き家の控除を使って換価分割
遺産分割前に相続人の一人が死亡した事例
貸金庫に多額の現金が見つかった事例
遺言を公正証書で作り直し
田舎の土地を相続放棄したい
公正証書遺言を親に書いてほしい子の相談
相続したマンションの名義変更
相続手続きの途中で遺言を発見
付言事項つきの遺言に思いを残す
子供のいない夫が死亡した相続手続き
法定相続情報を使った相続手続き
相続した実家の名義変更を解決
借地上のアパートを相続してしまった

登記識別情報が見つからない相続手続き
遺言執行者から委任を受けて解決
団体信用生命保険を使う相続案件
成年後見人と遺産分割をして解決
相続財産が不明な場合の遺産相続

遺言を子供たちに内緒で作った事例
父親が亡くなったことによる遺産分割
子供のいない夫婦がお互いに遺言を書く
両親が亡くなった後の遺産分割を解決
多額の生命保険金で相続税がかかる事例
疎遠な父親の財産を相続放棄
相続したタワーマンションの名義変更
公正証書での遺言を作成した事例
部屋で亡くなったマンションの売却を解決
田舎の土地と自宅をセットで売却処分

遺産相続と会社の清算を同時に解決
父親に遺言書を書いてもらいたい
未成年者の特別代理人を選任した事例

子供の1人が相続放棄をしてから遺産分割
相続登記の移転漏れを解決
故人の遺言書が複数見つかった事例
甥と姪が相続人となった相続を解決
被後見人が死亡した相続手続きを解決
仕事が忙しい相続人の代理で手続き

相続税の基礎控除を超える遺産の相続手続
空き家を解体して更地で売却した事例
相続した共有持分の相続登記をした事例

証券保管振替機構に開示請求した事例
職場近くの事務所に相続手続きを依頼
途中までやって断念した相続を解決
無効な内容の自筆証書遺言が見つかった
急死した母親の相続手続き
相続した自宅の名義変更と相続税申告
相続した未登記建物の名義変更
相続したゴミ屋敷を遺品整理後に売却
借金まみれで亡くなった父親の相続放棄
役所の相談会で解決できなかった相続
胎児が相続人となった相続を解決
相続した土地を遺産分割で解決
孤独死した叔父の相続財産を遺産分割
自殺した兄の遺産を相続放棄した事例
遺留分合意書を交わして解決した事例
孤独死があった家を売却処分した事例
貸金庫の解約を含む相続手続きを解決
昔の遺産分割協議書で相続登記した事例
相続登記の義務化の前に名義変更したい
コロナ禍における遺言作成
お客様作成の遺産分割協議書で相続登記

コロナで帰国困難な相続人からの依頼
数次相続が複数発生している相続
自殺があった家を売却・現金化して解決
相続した実家を兄弟の共有名義にする
独身で子供のいない兄弟の相続
遺言検索システムを利用し遺言を発見
離婚した父親が亡くなった連絡を受けた
法定相続分の登記後に遺産分割した事例
遺言執行者選任申立て後の相続手続き
付言事項で紛争を回避した事例
株式が主たる相続財産の遺産分割を解決
滞納税金を相続放棄して解決した事例
法定相続情報一覧図で金融機関の相続
相続放棄の期間伸長を行い財産調査
エンディングノートで遺言の存在を知る
被相続人代表の有限会社が残っていた
昔の遺言を撤回して公正証書遺言を作成
子なし夫婦がお互いに遺言書作成
ネット銀行の相続手続きを解決
叔母に遺言書を書いてもらった事例
検認済みの自筆証書遺言を使った相続手続き
親の終活として公正証書遺言を作成
未申告の相続税と相続手続き
自宅内で亡くなっていた叔父の相続

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・「経理WOMAN」2019 NO.280
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 司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
・司法書士よしだ法務事務所代表
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
 

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