空き家特例（３０００万円控除）について網羅的に解説！相続不動産を売却する前に読んでおくべき記事

実際は、区分所有建物登記された場合（分譲マンションや区分登記された二世帯住宅など）は適用が不可であったり、共有状態のケースのように適用可否が微妙な事案も多くありますので、専門家の意見を聞きながら適用可能かどうかの判断をしてください。
上記の要件を補足しておきます。

　数えきれないほど相続不動産売却の依頼を受け、空き家特例を適用させてきた当事務所がぶつかってきた空き家特例の適用が微妙なケースをまとめます。

実務では予想以上に適用を悩む事案が多く、その都度税理士に協力してもらい、空き家特例を使えるか検討しながら無事に不動産売却を完了させています。
要件が厳しい反面、節税効果の高い空き家特例ですから、確実に適用させるには専門家の関与が不可欠だと考えます。

　お客様自身は空き家特例が使えると思い込んでいたのに、空き家特例が使えなかったケースも沢山あります。以下、空き家特例が使えなかった実際のケースを挙げておきます。

　空き家特例は、令和５年の税制改正によって以下の点が変更になっています。

改正点のポイントは、①空き家特例の適用期限、②相続人が３人以上のケースの特別控除額の減額、③空き家除去・耐震基準適合が譲渡後でも認められることになった、この３つです。以下で解説します。

　譲渡後の解体でも空き家特例が認められるようになった聞くと、一見すると、相続人に大きなメリットがあるように感じてしまいますが、実務的には注意が必要です。
以下、問題点を挙げておきます。

空き家特例を適用させる売買であることと、譲渡後に約束とおり解体工事が実施されなかった場合における買主側の責任を規定したものです。
ただし、実務上は空き家特例が適用ができなかった場合の損害賠償責任を特約条項に盛り込むことに対して、買主側が難色を示す可能性が出てきます。買主側にとって何もメリットがない空き家特例に対して損害賠償のリスクを負いたくないのも無理ありません。個人の買主は不安に感じるでしょうし、買主が不動産業者であっても大手や上場会社では売買契約書に記載することを拒絶するケースも出てくるはずです。

　要件を満たしていそうだったとして、どういった手順で空き家の売却を進めていけばいいのでしょうか？実は、複雑で適用可否の判断が難しいこの空き家の特別控除の制度。実際に適用させて売却を進められる専門家はそこまで多くはないのが実情です。

適用要件が厳しく非常に細かいので、売却当初より各種専門家が連携して適用に向けて進めていくことが大切です。
実際に、この空き家の特例を使った売却にはどういった専門家が関わってくるのでしょうか。下記をご覧ください。

　空き家の特例（３０００万円特別控除）を適用させるためには、知識や経験が必要になりますし、要件の漏れがあっては適用ができなくなってしまいます。

しかも、厄介なことに各業者それぞれにも、適用のために気をつけてもらわないことがあります。例えば、建物解体業者には解体する前後や過程について写真を撮ってもらう必要があります。意外にも、ここを理解しておらず、写真を撮らないまま解体作業を完了させてしまう業者がいますので、依頼当初より、しっかりと念を押して空き家の特別控除を適用させることを伝えなければいけません。

税理士も、この特別控除のために書類準備をやっていただかないといけないことがありますが、この空き家の特別控除を知らない税理士だと、書類上の不備を起こしてしまうことがありえます。まだ、新しい制度だから仕方ないのかもしれませんが、空き家の特別控除について未経験の税理士に依頼をするのは危険です。

当事務所へ依頼をしていただければ、各業種と連携していきますので、手続き上の要件漏れを最小限に回避することができることもメリットといえるかもしれません。

　相続した空き家の売却に困っている方がいらっしゃいましたら、是非当事務所までご相談ください。
特に空き家特例を適用させるのであれば、当初より（売却の方針決定の前段階）関与させていただかないと、適用ができなくなってしまう場合があります。過去に他の事務所や自分で遺産分割協議書を作成してしまったことで、空き家特例が使えずに６００万円以上の余計な税金が発生してしまったケースもあります。
なるべく初期の段階から当事務所がサポートさせていただき、特別控除の適用の可否を判断しながらアドバイスをして一括して売却完了までサポートいたします！

相続不動産売却と空き家特例適用をサポートする業務の詳細や料金については、以下をクリックしてもらえるとご覧いただけます。

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　相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、特定の期間内に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３０００万円まで控除することができます。
要件としての考え方として、その空き家自体の物件的な要件と、適用可否を判断する適用要件という２つの要件を満たしている必要があります。
以下は、国税庁サイトを参照し、作成したものですので、難しいかもしれませんが、記載しておきます。（国税庁HP参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

　この空き家の譲渡所得税３０００万円の特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。