相続した実家を売却する方法（完全ガイド）

さらに、近年では、相続した実家が空き家となっているケースも増えており、空き家の管理が煩雑で、空き家対策が重要な課題となっています。長期間放置することで劣化が進み、修繕費用がかさむだけでなく、不法侵入や火災などのリスクもあります。（関連記事：相続した空き家と火災保険）そのため、相続直後にどのように売却を進めるべきか、売却タイミングをいつにするべきかなど、早期の対応が求められることも多いです。

相続手続きの流れは大きく分けて、以下のステップに分かれます。

（１）相続が発生した際に必要な手続き
　相続が発生すると、まず最初に行うべきことは「相続人の確定」です。これは、亡くなった方（被相続人）の遺産を誰が引き継ぐかを決定する重要なステップです。相続人は、配偶者や子供、場合によっては兄弟姉妹や親などが該当します。（関連記事：相続人の範囲と法定相続分の計算）
まずは被相続人が亡くなったことを証明するため、死亡届を市区町村役場に提出します。これにより、死亡が公式に認められます。そして、法定相続人を確定するため、戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せます。相続人が確定したら、次に行うべき手続きは相続財産の把握です。

（２）相続財産の把握
　相続財産には、現金、不動産、株式、預貯金、債務などが含まれます。これらをすべて洗い出し、相続財産目録を作成します。また、相続財産の評価も重要です。特に不動産や株式などの価値は、専門家による査定が必要な場合があります。（関連記事：相続財産とは）

（３）相続登記
　相続登記は、不動産を相続した場合に必要な手続きです。相続登記をしないまま放置しておくと、後々名義変更ができなくなり、売却や担保設定ができなくなる恐れがあります。登記には必要書類（戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書など）が必要です。

（４）遺言書の確認
　もし被相続人が遺言書を遺している場合、その内容を確認し、遺言書に従って遺産を分割します。遺言書には、遺言執行者を指定する場合があり、その執行者が手続きを進めます。遺言書には自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言などがあり、それぞれの方法によって取り扱いが異なります。（関連記事：遺言書の調査）

相続税は、相続によって財産を受け取った相続人に課税される税金です。相続税を正しく申告し、納付するためには、相続財産の評価額をしっかりと把握する必要があります。

（１）課税対象
　相続税の課税対象は、相続により取得したすべての財産です。具体的には、現金、預金、不動産、株式、保険金などが含まれます。なお、相続税が課税されない場合もあり、たとえば以下の基礎控除額より遺産が少なければ、相続税が課税されません。

［基礎控除］
　相続税には基礎控除があり、控除額は「3,000万円 + 600万円 × 相続人の数」で計算されます。例えば、相続人が3人の場合、基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 3」で4,800万円となります。この範囲内であれば相続税は課税されません。

（２）相続税の税率
　相続税の税率は、課税価格が高くなるほど高くなります。税率は以下のように設定されています。（参考：）

　遺産分割協議は、相続人全員が集まり、遺産の分割方法について合意を得るプロセスです。協議が難航することもありますが、納得のいく分割をするために時間をかけて慎重に進めることが重要です。特に売却代金を相続人間で分割する「換価分割」の方法をとる場合は、専門的知識を要するため、協議書作成には必ず専門家を介在させるようにしてください。

（１）遺産分割協議書の作成
　協議内容が決まったら、遺産分割協議書を作成します。（関連記事：遺産分割協議書の作成）協議書には相続人全員の署名と押印が必要です。万が一、協議がまとまらない場合は家庭裁判所に調停を申し立てることができます。調停でも解決しない場合は、審判に進むこともあります。

（２）注意点
　不動産や株式など、特定の財産をどのように分けるかを決めることは重要です。特に不動産の場合は、誰がどの部分を引き継ぐかを明確にしておかないと、後々トラブルになる可能性があります。

（３）専門家の活用
　相続税や遺産分割に関して不明点がある場合、ぜひ専門家にご相談ください。相続税の計算や申告、遺産分割協議書の作成には慎重さが求められます。特に相続した実家を売却するケースでは、遺産分割協議前の段階から専門家が関わり、法律と税務の両方から問題がないかの確認が必要です。
当事務所では、単なる相続手続きだけでなく、相続した実家売却の問題解決にも力を入れています。「相続×税務×不動産売却」を提携専門家と総合的に解決できますので、お気軽にお問い合せください。

　実家を売却する際、まず最初に行うべきことは、相続人間で売却方法について話し合うことです。相続人が複数いる場合、売却方法や売却価格について意見が分かれることも多いため、早い段階で合意を形成することが求められます。売却方法は、以下の選択肢が考えられます。

　物件をどの状態で売るかは、売却価格や売却までの時間に大きな影響を与えます。以下の基準を元に判断していきましょう。

　もう一つ考えていただきたい問題が戸建ての実家を売るときの「測量」です。
相続した実家の敷地が不明確な場合、測量を行うことが重要です。特に境界線が曖昧である場合、測量を行い、正確な敷地面積を確認することで、後々のトラブルを避けることができます。また、測量を行うことで、土地の面積が明確になり、より適切な売却価格を設定することができます。

測量をするか否かの判断基準は、親世代が実家を購入した時期がかなり古い（築４０年以上経過）ようなケースでは、登記簿上の地積からずれていることがあり、その誤差を訂正する必要があります（地積更正登記）。さらに、買主側の希望で測量実施を購入条件とされることもあります。また都市部では１㎡あたりの違いで、土地面積に大きな影響を与えるため、基本的には売却の前提として測量が必須となります。

　実家の売却に向けて、自宅内の片付けや遺品整理が必要となります。相続した実家には長年の生活の痕跡が残っており、不要なものを整理し、清掃を行うことが売却に向けた準備として欠かせません。遺品整理や片付けは、物理的に手間がかかるため、専門業者に依頼することも一つの方法です。

片付けのタイミングは売却の前に行うべきですが、遺族間での意見調整が必要な場合があります。家の片付けには相当な労力を使いますので遺品整理を専門業者に依頼することで、負担を軽減できます。（関連記事：遺品整理業者とは）当事務所では、遺品整理業者の手配も承っていますので、早い段階からご相談いただければ、一括して対応可能です。

　実家の売却準備は煩雑で、特にリフォームや解体、測量、遺品整理などの作業が多いため、不安に感じることも多いでしょう。当事務所では、売却準備の初期段階から売却手続きまで一貫してサポートしています。相続に伴う書類作成や、売却方法のアドバイスも行い、スムーズに進められるようお手伝いします。
もし、準備段階でお悩みの方がいれば、ぜひ一度ご相談ください。専門家のサポートを受けることで、より安心して実家の売却を進めることができるはずです。

　まずは、個人向けの買主を探す方法について説明します。この方法では、不動産仲介業者を通じて、一般の購入者に物件を販売することになりますが、築年数が経過した不動産の場合はなかなか買い手が現れず、結果として遺産相続の手続きが完了することができない問題が出てくる可能性があります。

　次に、不動産業者に買い取ってもらう方法について説明します。この方法では、不動産業者が即座に買い取るため、売却までの時間が短縮されます。特に早期に現金化したい場合や、物件をなるべく早く処理したい場合に非常に有効です。

　相続が発生した際、最も重要な課題のひとつが相続税です。相続税は、被相続人の遺産に対して課税され、課税対象となる財産額に応じて税額が決まります。相続税の負担を減らすためには、相続財産を早期に現金化することが非常に有効です。

相続税は、遺産の総額に基づいて計算されるため、不動産の評価額が高い場合、相続税が膨らむ可能性があります。相続税の納税資金を用意するために、相続財産を売却して現金化することで、納税資金を確保することができます。相続開始直後に不動産を売却することで、相続税の支払いをスムーズに行うことができるため、金銭的な負担を軽減することが可能です。

また、相続税の基礎控除額や小規模宅地等の特例などを活用することで、相続税額を抑えることができますが、売却を早期に決定することで、特例を最大限に活用し、納税額を減らすことができるのです。

　相続した実家が空き家となる場合、その管理が必要になります。空き家は、放置すると管理費用がかかるだけでなく、劣化が進み、将来的には修繕費用や解体費用が発生することもあります。また、空き家の放置は、不法侵入や火災、犯罪のリスクを高めることにもつながります。これらのリスクを回避するために、早期に売却を進めることが望ましいです。

相続後に不動産を所有し続ける場合、固定資産税や管理費が継続的に発生します。これらの費用は、売却を遅らせるほど負担が大きくなります。特に相続人が遠方に住んでいる場合、物件の管理が難しくなることもあります。売却を早期に決定することで、維持費用や管理費用の負担を削減でき、物件の劣化を防ぐことができます。

　市場の動向は常に変化しており、特に不動産市場では時期やエリアによって価格が大きく変動します。相続開始直後に売却を決定することで、市場動向を踏まえたタイミングでの売却が可能になり、価格の安定性が確保できます。特に相続発生後すぐに売却することで、物件の価値が落ちる前に現金化することができます。

不動産市場の回復期に売却することができれば、高額での売却が実現できます。相続後に売却を決めることで、長期間の市場調査や価格下落を防ぐことができ、売却価格を安定させることが可能です。特に、相続税納付や遺産分割を早急に済ませたい場合、売却時期を見誤ることなく市場の変動に合わせて行動することが求められます。

　相続した不動産を売却する際には、相続税特例や譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）を最大限に活用することができます。相続直後に売却を決めることで、これらの特例を活用しやすくなるため、税務上のメリットを最大化することが可能です。

相続税の特例として、小規模宅地等の特例や相続時精算課税制度を活用できます。また、売却に際しては、譲渡所得税の3,000万円特別控除を利用することができ、税金面での優遇措置を最大限に活かせます。これらの特例は、相続直後に売却を決めることで、手続きがスムーズに進みやすく、税務面での負担を大幅に軽減できます。

　相続した不動産がある場合、その分割に関して相続人間で協議が必要です。しかし、遺産分割協議が長引くと、相続人間での摩擦や不公平感が生じることもあります。現金化を早期に進めることで、遺産分割が迅速に行われ、相続人全員が納得しやすくなります。

売却により現金を手にすることで、相続人間で分割しやすくなり、相続人間の調整がスムーズに進みます。特に、不動産以外の遺産が少ない場合や、相続人の間で物理的な距離がある場合、現金化を進めることで、物理的にも精神的にも負担を軽減することができます。

　相続した実家を売却することは、感情的な面でも大きな決断を伴います。親が長年住んでいた家を手放すことは、感情的な負担が大きい場合もあります。相続開始直後に売却を決定することで、早期に決断を下すことができ、長期間悩むことなく次のステップに進むことができます。

遺産分割や相続手続きが長期化することで、精神的な負担が大きくなることがありますが、売却を早期に決断することで、その負担を軽減できます。また、売却を終えることで、新たなスタートを切ることができ、心の整理がつきやすくなります。

　相続税は、相続した財産の総額に対して課税される税金です。相続税の申告は、相続開始から10ヶ月以内に行う必要があります。適切な申告をしないと、無申告加算税が課されることになり、余分に税金を支払うことになりかねません。もし実家を売った代金を相続税の納税資金に充てたいと考えた場合、売却のスケジュールに気を付けてください。

相続税には、いくつかの軽減措置があります。代表的なものが、小規模宅地等の特例です。この特例を活用することで、自宅や事業用の土地にかかる相続税を大幅に減額することができます。

　相続した実家を売却すると、売却益に対して譲渡所得税が課せられます。（関連記事：相続した不動産を売る場合に発生する譲渡所得税）譲渡所得税は、譲渡益（売却価格から取得費用を引いた額）に対して課税されるもので、支払う税金は売却益の金額によって異なります。譲渡所得税は、以下の式で計算されます。

　相続税には、相続税軽減措置や譲渡所得税の特例が存在し、これらをうまく活用することで、税負担を大幅に減らすことができます。上記でも触れたように、相続した自宅や事業用地には、小規模宅地等の特例を適用することで、相続税が減額されます。自宅の土地に対して最大80%の減額が適用されるため、非常に大きな節税効果があります。

また、譲渡所得税には、一定の条件のもと3,000万円の特別控除が適用されます。これを活用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税金の負担を大幅に軽減することができます。この特例は、相続直後に不動産を売却する場合に適用され、大きな節税効果があります

　譲渡所得税や相続税の申告を適切に行う必要があります。これを怠ると、無申告加算税が課せられることがあるため、税務申告は慎重に行う必要があります。

・税務申告の流れ
　売却後、相続税申告と譲渡所得税申告を分けて行う必要があります。まず、相続税の申告を相続開始から10ヶ月以内に行い、その後、譲渡所得税の申告を行います。譲渡所得税の申告は、売却した翌年の3月15日までに行う必要があります。

必要書類：売買契約書のコピー、取得費用に関する書類（購入時の契約書、領収書など）、譲渡費用に関する書類（仲介手数料、広告費など）、不動産登記簿謄本

・申告時の注意点
　税務申告を行う際には、税額の計算ミスや、申告漏れがないように十分に注意する必要があります。特に譲渡所得税の場合、特別控除を正確に適用しないと、大きな税負担が発生することもあります。疑問があれば、早めに専門家に相談することが重要です。

　前述したように、不動産を売却したら譲渡所得税の申告をしなければいけません。売却から得た利益に対して課税されるこの税金は、税務署に申告する必要があります。申告をしない場合、無申告加算税が発生する可能性がありますので、必ず期限内に申告を行いましょう。

・譲渡所得税申告の流れ
　譲渡所得税の申告は、売却した年の翌年に行います。譲渡所得税の申告期限は、売却した年の翌年の3月15日までです。申告書を提出する場所は、所轄の税務署となります。

・必要書類の準備
譲渡所得税の申告に必要な書類を整えます。主な必要書類は以下の通りです。
　１．売買契約書のコピー
　２．購入時の契約書や領収書（相続では被相続人が買った昔のものです）
　３．不動産登記簿謄本
　４．譲渡費用を証明する書類（仲介手数料、測量費、解体費など）
　５．確定申告書

・申告書の提出
　譲渡所得税の申告書を記入し、所轄の税務署に提出します。提出は申告期限を守ることが最も重要です。もし申告を遅れると、延滞税が発生する可能性があるため、早めに準備を進めることが望ましいです。

・譲渡所得税の注意点
　譲渡所得税の申告では、特に以下ような方は注意が必要で、専門家へ依頼をした方がいいです。
　（１）空き家特例を適用させて3,000万円控除を受けたい方
　（２）被相続人が購入した当時の売買契約書や領収書を紛失している方
　（３）譲渡所得税が高額になる可能性が高い方
　（４）遺産分割が換価分割の方法をとる方
　（５）相続人に海外在住の人がいる方

　相続税の申告後に不動産を売却する場合、売却益が発生した場合でも、相続税申告と譲渡所得税の申告は別々に行う必要があります（タイミングも異なります）。たまにお客様から「譲渡所得税と相続税は二重課税ではないですか？」と聞かれることがありますが、それは違います。相続した実家を売る人もいれば売らない人もいますので、相続することと売ることは全く別に考えなければいけません。

売却した不動産が相続財産に含まれている場合、その売却益に対して譲渡所得税が課されるため、相続税の申告時にすでに評価した土地の価値と譲渡所得税の計算が一致するように確認が必要です。相続後に不動産を売却した場合、売却時に得た譲渡益を相続税の申告時に計算した価格と照らし合わせて、税額を正確に計算する必要があります。

　もし扶養に入っていた人が実家を売却した場合、その売却益が扶養控除に影響を与えることがあります。扶養に入っていた人が売却した際、得た利益（譲渡所得）はその人の所得として扱われます。

扶養控除の対象となるには、その年の所得金額が一定以下（48万円以下）である必要があります。売却によって得た譲渡所得がその人の所得に加算されるため、売却益が一定額以上になると扶養控除の対象外になり、扶養控除が適用されなくなります。また、売却益が発生した場合、その利益が扶養控除の条件に影響するため、税務署への申告が必要となります。この点も十分に考慮しておく必要があります。（関連記事：相続不動産を売却すると扶養から外れてしまう？）

　相続人が複数いる場合、それぞれの相続人が異なる意見や希望を持っているため、話し合いがスムーズに進まないことがよくあります。たとえば、ある相続人が実家を現金化して他の相続人と分割したいと考える一方で、別の相続人は実家に住み続けたいと考える場合などです。また、売却の方法や売却タイミングについても異なる考えが出てきます。このような場合、遺産分割協議が長引くことで、売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。さらに、協議がまとまらないまま進めると、感情的な対立が生じ、家族間での関係が悪化する恐れもあります。

　遺産分割協議が進まない理由の一つに、売却方法の選定を巡る対立があります。売却する方法としては、不動産仲介業者に依頼して売却する方法や、買取業者に売却する方法などがあります。相続人全員が納得できる方法を選ぶことが重要ですが、売却価格やタイミングに関して意見が割れることがあります。
１円でも高く何年かけてでも時間をかけた売却を希望する相続人もいれば、買取業者にすぐに売却したいと考える相続人もいるでしょう。売却価格の決定方法でも意見が食い違うことがあります。高値で売りたい相続人と、早期に売却して現金化したい相続人では、希望額に差が生じることが多いです。

これらの対立を解決するためには、第三者の専門家の意見を取り入れることが有効です。売却方法やタイミングについて、不動産専門家や司法書士の助言を受けることで、相続人全員が納得できる形で進めることができます。

　相続した実家を売却する際、特に相続人が複数いる場合には、司法書士や不動産専門家を介入させることが重要です。専門家は、法的なアドバイスを提供し、売却に関する手続きや調整を円滑に進めるためのサポートを行います。

遺産分割協議書の作成や登記手続き、税務申告に関するアドバイスを提供することができます。相続人間での意見の調整や、売却方法の決定において、中立的な立場で適切なアドバイスを行い、トラブルの防止に繋がります。

当事務所では、年間数十件の相続した実家売却のサポートのご依頼を受け対応してきています。過去の実績や経験則をいかしながら、司法書士が税理士・不動産業者・測量士等の専門国家資格者と総合的にお客様の相続した実家売却をサポートいたしますので、早い段階からご相談いただくことをお勧めします。

　売却において、まず重要なのは法的手続きや税務面のアドバイスです。これを担うのが、司法書士、税理士、土地家屋調査士です。これらの専門家は、それぞれの分野で必須の業務を担当し、適切な手続きを行うことで、売却が法的に問題なく進行するようサポートします。

司法書士
　司法書士は、不動産登記に関する手続きを担当します。相続した不動産を売却する場合、登記名義の変更が必要です。司法書士は、まず相続登記を行い、相続人が正式にその不動産の所有者として登記されるようにします。売却後には、売買契約に基づいて、買主に対して所有権移転の登記を行います。この登記手続きは非常に重要で、名義変更を怠ると後々のトラブルの原因となりかねません。司法書士は、この登記の手続き全般をスムーズに行い、相続人全員の権利を守ります。

税理士
　税理士は、税務面のアドバイスを提供し、売却に伴う税金の申告をサポートします。相続税の申告が必要な場合や、実家を売却した際の譲渡所得税の申告が必要となります。税理士は、これらの税務申告を通じて、相続人が適切な納税を行えるように手助けします。また、譲渡所得税を減らすために適用できる3,000万円の特別控除や税務対策を提案することも重要な役割です。相続税の申告期限が相続発生から10ヶ月以内であるため、早期に税理士に相談し、適切な対策を講じることが推奨されます。

土地家屋調査士
　土地家屋調査士は、不動産の測量や境界線の確認を行います。特に、売却する不動産の境界が不明確な場合、隣地との境界線が問題になることがあります。土地家屋調査士は、正確な土地の測量を行い、境界線を確定するための業務を担当します。この手続きは、後々のトラブルを避けるために非常に重要であり、土地の正確な面積や位置を確認することによって、売却価格の根拠が明確になります。売却価格に影響を与える可能性があるため、慎重に進める必要があります。

　売却を進める上では、実際の販売活動や物理的な作業を担当する専門業者も重要です。これには、不動産業者、遺品整理業者、建物解体業者が含まれます。それぞれの業者は、物件の販売から、家財の整理、さらには建物の解体まで、多岐にわたる作業を担当し、売却の過程をスムーズに進めます。

不動産業者
　不動産業者は、実家の売却活動を実施します。売却する物件を市場に出し、買い手を見つけるための重要な役割を果たします。不動産業者は、物件の価格査定を行い、適切な売却価格を設定します。また、広告活動や内覧会の実施を通じて、潜在的な購入者に物件をアピールします。売却活動が順調に進むようにサポートするだけでなく、契約の交渉や契約書の作成も担当します。不動産業者は、売却のプロセス全体を管理し、売主と買主との間でスムーズな取引を行うために欠かせない存在です。

遺品整理業者
　実家の売却に伴い、家財道具や不要な物品を整理することが必要になります。特に、長年住んでいた実家には、多くの遺品や不要品が残っていることが多いため、遺品整理業者の手配が重要です。遺品整理業者は、家財の整理、清掃を専門に行っており、物理的な負担を軽減することができます。遺品整理を専門業者に任せることで、相続人が抱える感情的な負担も軽減され、売却準備を効率よく進めることができます。

建物解体業者
　実家の建物が老朽化していたり、修繕費用がかかりすぎる場合、建物の解体を検討することがあります。特に、土地の価値を高めたい場合や、古い家屋を解体して更地にして売却する方が有利な場合には、建物解体業者に依頼することになります。建物解体業者は、適切な手順で解体作業を進め、廃材の処理までを行います。これにより、土地の魅力を引き出すことができ、売却価格が上がる場合もあります。ただし、解体費用や解体にかかる期間について事前に確認しておくことが重要です。

　相続した実家の売却においては、これらの専門家が協力して進めることが重要ですが、なかなかそれを理解されているお客様は少ないです。各専門家や専門業者をバラバラに依頼していては、情報共有がうまくいかないことが目に見えています。

司法書士や税理士、不動産業者、遺品整理業者、建物解体業者など、各専門家がそれぞれの役割を果たし、円滑に手続きを進めることが、スムーズな売却に繋がります。特に、相続人間で意見が分かれる場合や、手続きが複雑な場合、専門家の協力を得ることで、売却活動が円滑に進み、時間とコストの節約にも繋がります。

　相続に関する手続きを進めるには、いくつかの専門用語を理解することが重要です。以下は、相続や不動産売却に関連する主な用語の解説です。

　実家を売却するには、いくつかの準備が必要です。以下のチェックリストを使って、必要な手続きを整理しましょう。