高齢な親名義の不動産を代理売却する方法を解説します！

　所有者である親自身に売却活動を全てやってもらう方法です。これは当事者本人が自分の意思・行動をもって進めていくものですから本来あるべき姿と言えますが、親がご高齢な場合だとそれは容易ではないと思います。
「不動産を売る」と一言でいってもやらなければいけないことが沢山あります。売買契約や残金決済の出席、業者選定や測量等の立会い、書類の準備など、ご高齢な方が全てを自分で考えて進めるのは簡単なことではありません。

　高齢な親に代わって、その子供が売却手続きを進める方法です。子供が考えて進めていきますので、親が前面に立って動く必要がありません。
ただし、親の不動産を勝手に売却してお金に換えようと考える悪い子供が、世の中には一定数いるため、不動産業者や銀行・司法書士といった不動産取引の関係者にとってみると、本当にその子供が法律上有効な代理権を持っているのか疑わしく思われることが出てきます。
売買契約や決済、買主側が指定した司法書士の本人確認といった場面で、高齢な親の立会いを求められるケースも考えられます。

　法律上の財産管理権を持つ国家資格者（司法書士・弁護士）に代理権限を与えて、その司法書士等が売却手続きを進める方法です。
国家資格者が代理人となることで、スムーズに売却手続きを進めることができます。また、司法書士であれば事前に売主である親の本人確認を行うことができますので、売買契約や決済時の立会いを求められることもありません。
ただし、国家資格者に対する報酬が発生するため、売却を任せるメリットとの費用対効果を考えて依頼を検討してください。

　不動産売買では必ず司法書士が介在し、売主から買主への所有権移転登記を担当することになります。不動産取引の安全を担う司法書士は、職責上、不動産売買が無効にならないように登記申請人（売主と買主）と本人確認を行う義務を負っています。

通常、買主側が司法書士を選定しますので、売買契約が締結されたとしても最後の決済前の司法書士の本人確認で、売主側の意思能力を原因として売買がストップしてしまうことがありえます。司法書士としては、意思無能力者の売買を認めれば、自らに損害賠償責任や懲戒事由を受けることになりますので、特に高齢な売主の本人確認が厳格になるのは当然の話です。

　認知症で意思能力を喪失している場合、前述したように任意代理をすることができませんので、法定代理を選択することになります。
法定代理とは、意思能力を喪失した親の代理人として、家庭裁判所に申立てを行うことで成年後見人等の法定代理人を立てる方法です。成年後見人等が選任されたら、家庭裁判所の許可を得たうえで、本人（親）が所有している不動産を成年後見人等が代理売却することが可能です（司法書士は法定代理人である成年後見人等の本人確認を行う）。
ただし、一度選任された成年後見人等は、本人が存命の限り、法定代理を続けることになりますので、不動産売却が完了した後も成年後見人の職務が継続することになります。専門家後見には毎月数万円の報酬が発生しますので、成年後見人等の申立てを行うか否かは慎重に検討するべきです。

　例えば、長男が親に代わって不動産売却を進めて売却まで完了したとします。その後、親が死亡した際に、兄弟全員で遺産分割しようと思った不動産が知らぬ間に売却されたと知った他の兄弟はどう考えるでしょうか？
「なんで自分に相談もせず勝手に売却してしまったんだ！」と怒り出すかもしれません。長男が親に代わって不動産を売ったとなれば、売却代金を自分の懐に入れたのではないかと余計な疑いをもたれる可能性だってあります。

　当事務所としては、できる限り、親名義の不動産を売却する際は事前に家族や兄弟で話しをしていただくことをお勧めしております。これは、後々の遺産トラブルを防止する目的だけでなく、兄弟間の余計な蟠りを残さないためでもあります。

ただ、なるべく遺産トラブルを引き起こしたくないのなら、なるべく売却に関わらず親自身に売ってもらうか国家資格者に売却代理を依頼するなどの方法をとられると安心かと思います。

　不動産売却時の譲渡所得税は非常に高額な納付額になる可能性がある税金です。居住用不動産を売却する場合の３０００万円控除といった特例が使えるケースがありますので、必ず専門家に相談するなどして、税金対策を行うようにしてください。
特に親の不動産を売却する場合には、親が将来死亡した際の相続税にまで影響を及ぼすことがありますので、素人判断で進めるべきではありません。

当事務所では、不動産売却を提携税理士と一括してサポートさせていただいておりますので、税務的な不安がある場合もご相談ください。